Земля без торгов, возврат до 100%: как предлагают строить соцобъекты через СЗПК

Минэкономразвития предложило отдельный режим соглашений о защите и поощрении капиталовложений для компаний, которые вместе с основным инвестпроектом строят школы, больницы, объекты культуры или спорта и передают их государству или муниципалитету. Проект обещает землю без аукциона и возмещение затрат, но вводит высокие пороги и не дает стабилизационной оговорки.

Пока это проект, а не новая льгота

Минэкономразвития 5 августа 2026 года разместило на regulation.gov.ru проект федерального закона с поправками к Закону № 69-ФЗ о защите и поощрении капиталовложений и к статье 39.6 Земельного кодекса РФ. Регистрационный номер инициативы — 01/05/08-26/00169964.

Документ проходит общественное обсуждение и независимую антикоррупционную экспертизу. В Госдуму он пока не внесен. Если предложенная редакция сохранится, новые нормы должны заработать с 1 июня 2027 года.

Инвестор строит два объекта и один передает государству

Предлагаемая конструкция рассчитана на связку из основного инвестиционного проекта и социального объекта. Инвестор должен построить, реконструировать или модернизировать основной объект, а параллельно — школу, больницу, объект культуры, физкультуры или спорта. Социальный объект затем передается в государственную или муниципальную собственность.

Проект допускает такой режим только в опорных населенных пунктах. Социальный объект должен быть предусмотрен документами территориального планирования. Для соглашения потребуется решение правительственной комиссии.

Один из стимулов — аренда государственной или муниципальной земли без торгов. Поправка к Земельному кодексу привязывает это право именно к специальному СЗПК по социальному объекту. Само размещение проекта на regulation.gov.ru такого права бизнесу еще не дает.

Порог отсечет большинство компаний

Новый режим адресован крупным группам. В тексте проекта одновременно названы три условия:

• выручка группы должна превышать 35 млрд рублей хотя бы за один из трех календарных лет перед подачей заявления;
• среднесписочная численность работников группы — не менее 10 тыс. человек;
• капиталовложения в основной инвестпроект — не менее 750 млн рублей.

Эти критерии придется проверять на уровне группы, а не одной компании-заявителя. Для холдингов спорными могут стать состав группы, период учета и подтверждение численности.

Возместить можно затраты, но не любую сумму

Проект предусматривает две формы поддержки: субсидию и налоговый вычет. Их можно сочетать. Предельный объем возмещения — 100% фактических и сметных затрат на создание социальной инфраструктуры.

Это не означает автоматический возврат всех расходов. Сумма дополнительно ограничена объемом обязательных платежей, перечисленных в проекте: среди них федеральная и региональная части налога на прибыль, налог на имущество, земельный налог и отдельные таможенные платежи.

Расходы предлагается возмещать не более десяти лет. Право на поддержку можно заявить в течение трех лет после ввода объекта в эксплуатацию, передачи его публичному собственнику и государственной регистрации прав. Конкретный порядок еще должно установить Правительство РФ.

Цена механизма — меньше регуляторной защиты

На такие соглашения проект прямо не распространяет стабилизационную оговорку статьи 9 Закона № 69-ФЗ. Инвестор получит специальную модель компенсации, но не обычную для СЗПК защиту от ухудшения части регуляторных условий.

Перед заключением соглашения придется отдельно оценивать сроки передачи объекта, земельные права, состав подтверждаемых затрат и объем налогов, за счет которых предполагается возмещение. Если платежной базы окажется меньше расчетной стоимости школы или больницы, заявленные «до 100%» останутся верхним пределом, а не гарантией возврата.