ВС отменил взыскание 7,6 млн рублей с фонда за помещение в «Созвездии»

Верховный суд отменил взыскание 7,576 млн рублей с фонда защиты прав дольщиков Ленинградской области в пользу бывшего залогового кредитора застройщика «Созвездие». Даже если фонд не раскрыл документы о выручке, компенсацию нельзя автоматически приравнять ко всему долгу в реестре: сначала суд должен рассчитать её предельный размер. Спор направлен на новое рассмотрение.

За нежилое помещение потребовали всю уплаченную сумму

Евгений Бабин заключил с ООО «Созвездие» договор долевого участия в сентябре 2017 года. За нежилое помещение площадью 94,7 кв. м он заплатил 7,576 млн рублей. Застройщик помещение не передал, а в октябре 2019 года был признан банкротом. Требование Бабина включили в четвёртую очередь реестра как обеспеченное залогом.

В апреле 2021 года суд удовлетворил заявление регионального фонда о приобретении прав на земельные участки и недостроенные объекты. Фонд принял обязательства перед гражданами по передаче жилья, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв. м. Обязательство предоставить Бабину его помещение к фонду не перешло, а залог прекратился.

Первая инстанция взыскала с фонда 7,576 млн рублей компенсации и назначила судебную неустойку — 100 рублей за каждый день просрочки исполнения акта. Апелляция и окружной суд сохранили это решение. Верховный суд в определении от 26 октября 2026 года № 307-ЭС21-25763 (5) по делу № А56-85873/2018 отменил все три акта.

Предел компенсации считают по модели продажи залога

Экономколлегия применила переходные положения статьи 5 Закона от 8 августа 2024 года № 282-ФЗ. Имущество передали фонду до вступления закона в силу 8 сентября 2024 года, а спор о размере компенсации к этой дате ещё не был разрешён.

Для расчёта предельной суммы ВС указал на метод реконструкции: нужно определить, сколько кредитор получил бы при продаже заложенных участка и недостроя на банкротных торгах. За цену такой условной продажи принимается оценочная стоимость имущества, установленная судом для его передачи фонду. Из неё вычитаются расходы на обеспечение сохранности предмета залога.

Затем из полученной чистой выручки выделяется 60%. Эту часть распределяют пропорционально требованиям всех залоговых кредиторов. В общий размер требований включаются и требования граждан, обязательства перед которыми уже переданы фонду. Доля конкретного кредитора в этой совокупности и определяет причитающуюся ему часть 60-процентной выручки.

Таким образом, стоимость готового помещения или сумма оплаты по ДДУ сами по себе не заменяют расчёт предела. Формулу, предложенную региональным фондом, ВС признал методологически верной, однако исходные данные и размер компенсации обязал проверить заново.

Гарантированные 10% — часть рассчитанного предела

Отдельный вопрос — из каких средств выплачивается компенсация. За счёт собственных средств регионального фонда выплачиваются 10% предельной суммы в течение пяти дней после вступления в силу судебного акта об удовлетворении иска. Это гарантированная часть.

Остаток при достройке объекта выплачивается из выручки от продажи свободных помещений за вычетом расходов на их достройку, содержание, охрану и реализацию. Выплата ограничена положительной разницей и должна состояться не позднее года со дня ввода переданного объекта в эксплуатацию. Закон допускает погашение требования о негарантированной части и при неполном расчёте из-за недостатка вырученных средств.

Что происходит, если фонд не представляет документы

ВС разделил предел компенсации и источник её выплаты. При недостаточности источника кредитор получает покрываемую им часть суммы, но не меньше гарантированного минимума. Само утверждение фонда о нехватке денег доказательством не является.

Если фонд уклоняется от представления документов о чистой выручке от продажи свободных помещений, его возражения о недостаточности источника выплаты считаются недоказанными. Последствие — взыскание компенсации в предельной сумме. Переходить вместо неё ко всему требованию из реестра нельзя.

В споре нужно разграничивать два расчёта: предела по стоимости переданного залога и доступного источника выплаты по результатам реализации свободных помещений. В первом важны оценка на момент передачи, расходы на сохранность и полный состав залоговых требований; во втором — документы о выручке и вычитаемых расходах фонда. Отсутствие документов по второму расчёту не устраняет первый.

При новом рассмотрении суд должен проверить исходные показатели и установить сумму, причитающуюся Бабину с учётом источника выплаты. Окончательный размер ВС не определил. Судебную неустойку коллегия также признала недопустимой по денежному обязательству.

Источник: определение Верховного суда РФ от 26.10.2026 № 307-ЭС21-25763 (5).