Как предпринимателям не платить аренду на время остановки бизнеса

Шаги, которые предприняло государство, чтобы справиться с распространением коронавирусной инфекции, уже заставили большое количество предпринимателей приостановить или полностью прекратить свою деятельность. В связи с этим для многих сейчас возник вопрос – как действовать в ситуации, когда компанией арендован объект недвижимости, за который надо платить аренду, а деятельность компании-арендатора фактически прекращена на определенный срок?

Прежде всего, требуется уточнить, у кого арендуется недвижимость. Если речь идет о государственном предприятии, стоит руководствоваться Федеральным законом N 98-ФЗ и Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 марта 2020 г. N 670-р. Согласно этим документам представители малого и среднего бизнеса, заключившие договоры аренды с Росимуществом или организациями, подведомственными Федеральным органам исполнительной власти, могут получить в 2020 году отсрочку по арендным платежам. 

При этом важно, чтобы договоры были подписаны до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. 

Кроме того, необходимо заключение дополнительного соглашения, в котором прописана отсрочка платежей в течение 30 дней с момента обращения арендатора. Также в обозначенных документах органам государственной власти и местного самоуправления рекомендуется предоставлять отсрочки арендной платы по соглашениям, заключенным на уровне регионов.   

Отсрочка для столичных организаций из различных сфер

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. N 212-ПП от уплаты аренды временно освобождаются столичные компании, работающие в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, а также занимающиеся организацией досуга и социально-воспитательной работой. 

Эти организации получают льготу на время, пока их деятельность приостановлена в соответствии с указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. N 12-УМ «О введении режима повышенной готовности». Чтобы воспользоваться послаблением, им необходимо направить обращение и документы, которые подтверждают, что арендатор использовал недвижимость по целевому назначению. 

Также в рамках Постановления существует возможность отсрочки платежей для компаний, работающих в гостиничной сфере, туризме и в сфере общественного питания. Льгота распространяется на оплату за апрель, май и июнь текущего года по договорам аренды нежилой недвижимости Москвы, предельный срок оплаты составляет 31 декабря 2020 г. Чтобы получить отсрочку, предприятиям нужно также отправить обращение, подкрепив его документами, подтверждающими целевое использование помещения. 

Аренда у частных лиц

Если же помещение арендуется у частных лиц, то следует, прежде всего, попытаться договориться с арендодателем о возможности предоставления арендных каникул, заключив соответствующее дополнительное соглашение к договору. Арендодателям невыгодно терять имеющихся арендаторов, поскольку неизвестно, как скоро найдутся другие – велика вероятность, что они пойдут на уступки. 

Если не получилось прийти к соглашению, следует руководствоваться условиями имеющегося договора аренды. Почти всегда в нем есть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, в том числе вследствие непреодолимой силы. Об этом же говорит и статья 401 Гражданского Кодекса Российской Федерации. 

Как прописано в Указе Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ и от 29.03.2020 N 34-УМ, распространение коронавируса в регионе считается обстоятельством непреодолимой силы. Таким образом, арендатору необходимо уведомить арендодателя о невозможности вносить платежи по этой причине. 

Важно помнить, что арендатор будет освобожден лишь от штрафов по договору и получит некую отсрочку по уплате арендной платы. Ее все равно надо будет заплатить после того, как соответствующие чрезвычайные обстоятельства прекратятся. 

Также следует учитывать, что арендаторам нужно будет обосновать, как сложившиеся обстоятельства повлияли на их возможность своевременно исполнять условия соответствующего договора и возможно отстаивать данную позицию в суде. Например, если в рамках мер по борьбе с коронавирусной инфекцией значительно упала выручка предприятия, для защиты своей позиции в суде арендаторам нужно будет сформировать доказательственную базу, подтверждающую данный факт, в том числе представить документы бухгалтерской и налоговой отчетности.

В таких обстоятельствах арендаторы могут скорректировать условия договора и снизить размер платежей, право предусмотрено статьей 451 Гражданского Кодекса России. Для этого арендатору нужно сообщить арендодателю о необходимости изменений. В случае отказа придется оспаривать это решение в суде. 

Арендатору нужно будет доказать, что при заключении договора возникновение соответствующих обстоятельств не предполагалось, а также то, что оно произошло по причинам, не зависящим от сторон. 

Также придется подтвердить, что если оставить условия договора прежними, будет нарушено соотношение имущественных интересов сторон, и арендатор не получит причитающееся. Пункт 5 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 №7 определяет, что доказательство наступления таких обстоятельств лежит на арендаторе.  

Также ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ и пункт 4 статьи 614 Гражданского Кодекса России гласят, что в случае введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендатор вправе требовать у арендодателя изменения размера арендной платы, который может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Также в указанном случае законом предусмотрена возможность уменьшения арендных платежей по договорам аренды в 2020 году по просьбе арендатора, в случае невозможности использования имущества. 

Чтобы реализовать возможности, предусмотренные названными актами, арендатору потребуется направить арендодателю соответствующее уведомление о необходимости корректировки договора. В случае несогласия арендодателя от внесения изменений, отказ также нужно будет обжаловать в суде.

Учитывая практически полное отсутствие полноценной судебной практики и некоторую противоречивость законодательных актов по данному вопросу, у арендаторов возникнет риск проиграть спор. Поэтому лучше попытаться договориться с арендодателями о возможности получения арендных каникул или уменьшении платежей. Если же не получится, требовать внесения изменений в договор аренды уже в судебном порядке. 

При наличии спорных моментов в договорах аренды или возможности потенциального конфликта с арендодателем предпринимателям лучше изначально прибегнуть к услугам квалифицированных юристов, чтобы не допустить возможности возникновения для них негативных последствий. Например, применения штрафных санкций, предусмотренных в таких договорах в результате неверных действий арендатора в досудебном порядке урегулирования спора или иных подобных событий.