Цена выкупа спорная, аренда всё равно идет: ВС защитил публичного собственника

Спор начался с разрыва в 22,6 млн рублей

ООО «Глобо» арендовало у Москвы нежилое помещение площадью 307 кв. м. В июне 2023 года компания заявила о преимущественном выкупе по Федеральному закону от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ.

Департамент городского имущества оценил объект в 30 858 000 рублей. Арендатор предложил 8 174 096 рублей: он настаивал, что из цены следует вычесть 9 774 754 рубля стоимости неотделимых улучшений.

Стороны не договорились. В отдельном деле № А40-191121/2023 суд установил выкупную стоимость в размере 21 455 556,97 рубля. Рыночную цену определили в 24 362 000 рублей, стоимость улучшений — в 2 906 443,03 рубля.

После этого предприниматель потребовал взыскать с Департамента 2 304 595,26 рубля арендных платежей за период ценового спора и 292 296,48 рубля процентов. Три инстанции присудили основной долг.

Верховный Суд отделил спор о цене от нарушения

Экономколлегия ВС РФ отменила судебные акты и отказала в иске. Полный текст определения № 305-ЭС26-4150 по делу № А40-46058/2025 изготовлен 2 июля 2026 года.

Суд не увидел доказательств, что Департамент уклонялся от продажи помещения или намеренно затягивал процедуру. Орган заказал оценку, принял решение о приватизации и направил проект договора в предусмотренные сроки.

Само обращение в суд из-за цены не делает поведение другой стороны недобросовестным. А более выгодная для арендатора цена, установленная судебной экспертизой, не превращает первоначальный отчет в незаконный автоматически.

Почему новая цена не делает прежнюю оценку ошибочной

Отчет оценщика предполагается достоверным

По статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая стоимость в отчете оценщика признается достоверной, пока не доказано иное. При выкупе по Закону № 159-ФЗ публичный собственник обязан опираться на этот отчет и не может самостоятельно переписать цену.

Разные оценщики и судебный эксперт могут получить неодинаковые результаты. Для взыскания убытков арендатору недостаточно показать только разницу в цифрах. Нужны нарушения стандартов оценки, незаконное бездействие органа, срыв сроков или заведомо недостоверная цена.

Суд посмотрит и на предложение арендатора

В этом споре судебная цена почти втрое превысила сумму, которую арендатор указал в протоколе разногласий. Заявленная им стоимость улучшений также оказалась в несколько раз выше результата экспертизы.

ВС РФ указал: при иске об убытках суд вправе оценивать причины расхождения в отчете публичного собственника и в расчете покупателя. Если предложение арендатора было нерыночным, затянувшийся спор нельзя целиком возложить на орган.

Когда арендные платежи могут стать убытками

Определение не закрывает такой способ защиты. Аренду за период ожидания можно взыскать, если предприниматель докажет незаконное поведение публичного собственника и связь этого поведения с продлением аренды.

Основанием могут стать нарушение сроков, уклонение от договора, незаконный отказ в преимущественном выкупе либо отчет с существенными нарушениями Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Одного решения суда о другой выкупной цене для этого мало.

Пока договор аренды действует, плата продолжает начисляться. Ни ГК РФ, ни Закон № 159-ФЗ не освобождают арендатора от платежей только потому, что цена будущей купли-продажи оспаривается в суде.

Что собрать до преддоговорного спора

Сначала стоит зафиксировать календарь процедуры: дату заявления о выкупе, сроки заказа оценки, решения о приватизации и направления проекта договора. Именно здесь можно увидеть нарушение, за которое отвечает орган, а не оценщик или сам покупатель.

Отдельно нужны замечания к отчету. Полезны рецензия оценщика, расчет влияния неотделимых улучшений и документы об их согласовании с собственником. Протокол разногласий должен объяснять цену, а не просто называть желаемую сумму.

Арендные платежи за время процесса лучше учитывать отдельно. Если появятся доказательства уклонения органа, это упростит расчет убытков и причинной связи. Но прекращать платежи без договорного или судебного основания опасно: к спору о цене добавятся долг, неустойка и риск расторжения аренды.

Для малого бизнеса выкуп остается платной процедурой до конца

Преимущественное право дает арендатору возможность купить публичное имущество без торгов. Оно не переводит владение в бесплатный режим на период переговоров и суда.

Практический выбор нужно считать заранее: ожидаемое снижение цены, аренду за срок разбирательства, расходы на оценку и судебную экспертизу. Если спор экономит меньше, чем стоит его продолжительность, выигрыш в цене может остаться только на бумаге.