Фонд забрал недострой, компенсацию отложили: спор дошел до ВС

Экономколлегия разбирает спор по делу застройщика «РАС»: суды взыскали с фонда первоначальную компенсацию бывшим залоговым кредиторам, а окончательный расчет отложили до продажи объекта и определения расходов на достройку. Верховный суд должен определить, применимы ли к старой передаче новые переходные правила.

Почему кредиторы получили только первоначальную компенсацию

В деле о банкротстве ООО «Инвестиционно-строительная компания „РАС“» права и обязательства застройщика передали региональному фонду защиты прав дольщиков. Перед частью бывших залоговых кредиторов у фонда не возникло обязательств предоставить помещения. Для них суд должен был определить денежную компенсацию.

Арбитражный суд Краснодарского края 19 февраля 2025 года установил размер первоначальной компенсации отдельным кредиторам. Рассмотрение вопроса о последующей выплате суд приостановил: сначала фонд должен реализовать переданный объект и определить фактические расходы, связанные с его достройкой. Апелляция 15 сентября 2025 года и Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 23 января 2026 года этот подход сохранили.

Из-за такой конструкции итоговая сумма остается неизвестной до завершения двух событий, которыми управляет не кредитор: продажи объекта и подсчета затрат фонда. Для человека или компании, которые уже несколько лет ждут расчет в банкротстве застройщика, это означает еще один период без понятной даты и суммы выплаты.

Спор уперся в переходные правила

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» добивается пересмотра судебных актов. Ее главный довод — суды не применили пункт 12 статьи 5 Федерального закона от 8 августа 2024 года № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Этот закон появился после постановления Конституционного суда от 21 июля 2022 года № 34-П. Для переходного периода законодатель предусмотрел отдельные правила расчета и выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам по объектам, которые передали федеральному или региональному фонду до вступления поправок в силу.

Судья Верховного суда Иван Разумов счел доводы фонда заслуживающими проверки и передал жалобу в экономколлегию. Реквизиты спора: определение от 26 июня 2026 года № 308-ЭС20-11719 (27), дело № А32-7264/2019.

Что меняется для бывшего залогового кредитора

Суть разногласия не сводится к очередности платежа. От выбранной формулы зависят база расчета, момент возникновения права на деньги и то, какие экономические результаты фонда можно учитывать при окончательной выплате.

Если прежний порядок допустим, первоначальную часть можно взыскать сейчас, а оставшуюся сумму считать после продажи объекта и подтверждения расходов на достройку. Если применим специальный переходный механизм Закона № 282-ФЗ, суду придется заново проверить сам способ расчета и последовательность выплат.

Для кредитора неопределенность влияет сразу на несколько решений: оценку реальной стоимости требования, условия его уступки, размер резерва в отчетности и готовность продолжать спор. Формально право на компенсацию уже признано, но деньги и окончательная сумма зависят от фактов, которые могут сложиться значительно позже.

Какие документы нужно собрать до спора о сумме

Хронология здесь важнее общего заявления о несправедливости расчета. В похожем деле кредитору нужно свести в одну таблицу:

• дату передачи фонду имущества, прав и обязательств застройщика;
• основание и размер обеспеченного залогом требования;
• судебный акт, из которого видно, возникла ли у фонда обязанность предоставить помещение;
• оценку переданного объекта и документы о расходах на достройку;
• расчет первоначальной и последующей компенсации по каждой из спорящих формул;
• даты вступления в силу норм, на которые ссылаются стороны.

Отдельно следует проверить, не смешаны ли в одном расчете стоимость переданного имущества, расходы фонда и суммы, уже выплаченные конкретному кредитору. Ошибка в одном элементе способна изменить остаток требования, даже если спор о праве на компенсацию уже завершен.

Итогового акта Верховного суда пока нет в карточке дела

Заседание экономколлегии было назначено на 27 июля 2026 года. На момент подготовки материала итоговый судебный акт в КАД Арбитр не опубликован, поэтому приписывать Верховному суду выбранную формулу рано.

Практический вопрос, который должен получить ответ, уже понятен: можно ли оставлять часть компенсации до будущей продажи объекта и окончательного подсчета расходов, если законодатель ввел специальный переходный порядок для ранее переданных фондам долгостроев. До публикации определения безопасная позиция для кредитора — готовить два расчета и доказывать каждый исходный показатель, а не строить требования вокруг одной ожидаемой формулы.