Как сохранить самовольную постройку в споре о ее сносе?

Какие критерии существуют для признания постройки самовольной

Самовольной постройкой можно признать следующие объекты:

• возведенные на чужом земельном участке (например, здание построено на муниципальном земельном участке, который не предоставлялся застройщику);
• разрешенное использование земельного участка не допускает нахождение на нем строения (например, производственное здание возведено на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилого строительства);
• для строительства застройщиком не получены предусмотренные законом разрешения (например, разрешение на строительство);
• при строительстве были нарушены градостроительные и строительные нормы (например, нарушена допустимая этажность, отступы от границ земельного участка).

Необходимо также понимать, что реконструкция объекта недвижимости без получения необходимых разрешений также делает измененный объект самовольной постройкой. Такой объект может быть снесен или приведен в первоначальное положение по решению суда.

Как защитить самовольную постройку при возникновении судебного спора о ее сносе?

Распространенная тактика защиты в таких спорах — это предъявление встречного иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Законодательством и судебной практикой выработаны обязательные критерии для узаконивания постройки в таком порядке.

Во-первых, лицо, претендующее на признание права на самовольную постройку должно обладать правом на земельный участок под постройкой. Такое право должно допускать строительство капитальных объектов недвижимости, а категория и вид участка соответствовать назначению постройки.

Во-вторых, постройка должна соответствовать действующим градостроительным, строительным, санитарным, пожарным и другим нормам и правилам, предъявляемым к такого рода строениям.

Сохранение постройки не должно нарушать права и законные интересы других лиц или создавать угрозу жизни и здоровью. Как правило, данное обстоятельство доказывается путем проведения комплексной строительно-технической судебной экспертизы.

До проведения судебной экспертизы мы рекомендуем провести также и внесудебную экспертизу. Это поможет заранее понять ситуацию по объекту и исключить риски в ходе проведения судебной экспертизы.

В практике встречаются случаи, когда суд и остальных сторон спора устраивает досудебное экспертное заключение и проведение повторной судебной экспертизы уже не требуется.

В-третьих, до подачи иска о признании права на самовольную постройку важно соблюсти административный порядок получения разрешений на строительство или реконструкцию. Такой подход выработан судебной практикой.

Другими словами – лицо, претендующее на признание за ним права на постройку, должно доказать, что предпринимало попытки для получения разрешений и согласований, но не получило их по объективным причинам.

Одни суды считают достаточным формальное обращение за выдачей разрешения на строительство, а другие – необходимым изучать действия лица и государственных органов, которые последовали после подачи такого заявления. Например, имелся ли отказ в выдаче разрешения, обжаловало ли лицо такой отказ, имело ли место бездействие органов власти, приложил ли заявитель все нужные документы и т.п.

В судебной практике встречаются интересные случаи. Например, когда соответствующая всем требованиям и не нарушающая прав третьих лиц постройка, расположенная на принадлежащем лицу земельном участке, сохраняется, даже если нет доказательств об обращении за получением разрешительной документации.

Выстраивая защиту по иску о сносе самовольной постройки, следует помнить о сроке исковой давности. По общему правилу, он составляет 3 года с момента, когда истец узнал о нарушениях, допущенных при строительстве объекта.

Пропуск срока может являться самостоятельным основанием для отказа в иске о сносе самовольной постройки. Но важно помнить, что срок исковой давности не применяется, если постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если постройка признается самовольной в результате незаконно проведенной реконструкции и если можно произвести частичный разбор объекта, приведя его в первоначальное состояние, то снос всего объекта может быть признан судом чрезмерной мерой. Возможность приведения объекта в первоначальное состояние устанавливается судебной экспертизой.

Что можно сделать до возникновения спора, чтобы было больше шансов сохранить самовольную постройку?

Самый очевидный совет – соблюсти закон еще на этапе подготовки к строительству. Заказать градостроительный план земельного участка, подготовить проектную документацию, согласовать земляные работы и получить необходимые разрешения.

Если постройка все же возведена в нарушение законного порядка, необходимо подготовить доказательную базу, которая поможет увеличить шансы на положительное разрешение спора.

В первую очередь, необходимо получить градостроительный план земельного участка. В нем можно найти информацию о категории земельного участка, установленного вида разрешенного использования участка, предельных параметрах разрешенного строительства (площадь застройки, допустимая высота объекта, этажность и пр.). По возможности, следует привести существующее здание в соответствие с градостроительными требованиями, изменить уже установленный вид разрешенного использования.

Рекомендуется обратиться к специалистам за обследованием здания на предмет его соответствия действующим санитарным и пожарным нормам, а при установлении отклонений от них - привести здание в соответствие.

Если есть вероятность скорого обращения с иском о сносе самовольной постройки (обращение в надзорные органы от соседей, проверка уполномоченным органом объекта и пр.), не будет лишним собрать формальный пакет документов для получения разрешения на строительство и обратиться за его получением в уполномоченный орган.

Конечно, закон не допускает выдачу разрешения на существующую постройку и при получении обращения о выдаче разрешения, сотрудник может выехать на место строительства и установить факт существования объекта еще до выдачи разрешения.

Данная рекомендация поможет хотя бы формально соблюсти выработанное судебной практикой требование о необходимости обращения за выдачей разрешения на строительство в административном порядке. Хотя и не является панацеей от признания постройки, подлежащей сносу.

Фото из личного архива Ильи Комиссарова