Ипотека при банкротстве: можно ли сохранить квартиру?

Ежегодно в России выдается порядка 1,5 млн ипотечных кредитов, а более 60% приобретаемой на рынке недвижимости берется в ипотеку на 10-20 лет. 2020 год в этом отношении был рекордным, число выданных кредитов перевалило за 1,7 млн. Но в связи с кризисом, вызванным пандемией коронавируса, вместе с количеством выданных кредитов, начала расти доля и просроченных задолженностей. Из-за потери работы и прочих трудностей определенному проценту граждан пришлось признать себя банкротами.

Для того чтобы понять, что происходит с ипотечной квартирой при банкротстве, рассмотрим этот вопрос на примере гражданки А., которая в 2014 году приобрела квартиру в ипотеку сроком на 12 лет. В 2020 году по заявлению финансовой организации арбитражным судом было возбуждено дело о банкротстве, гражданка А. была признана несостоятельной (банкротом).

Может ли гражданка А. сохранить квартиру, приобретенную в ипотеку, как единственное пригодное для проживания жилье, после окончания процедуры банкротства?

Нет, не может, поскольку согласно прямому указанию закона, если жилое помещение является предметом ипотеки и на него, в соответствии с законом об ипотеке, может быть обращено взыскание, то даже при том, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания жильем должника, оно все равно подлежит реализации. Сумма, полученная от продажи квартиры, погашает в первую очередь требования банка.

Какое имущество можно сохранить при банкротстве?

Из конкурсной массы автоматически исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то есть имущество, обладающее исполнительским иммунитетом.

К такому имуществу относятся:

1. единственное пригодное жилое помещение, за исключением случаев, если оно является предметом ипотеки;
2. земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, единственные пригодные для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи, за исключением случаев, если они являются предметам ипотеки;
3. предметы обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), кроме драгоценностей и других предметов роскоши;
4. имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает 10 тыс. руб.;
5. племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания, если они используются для личного пользования не связанного с предпринимательской деятельностью;
6. семена, необходимые для очередного посева;
7. продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины МРОТ самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;
8. топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;
9. средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
10. призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.

Почему невозможно сохранить ипотечную квартиру, даже если гражданка А. до введения процедуры банкротства исполняла свои обязательства по внесению кредитных платежей надлежащим образом?

Для того чтобы кредитная организация смогла принять участие в деле о банкротстве (предлагать план реструктуризации, голосовать на общем собрании кредиторов и т.д.), срок исполнения обязательств по кредитному договору признается наступившим, несмотря на то, что фактически он ещё не наступил. 

Это правовая фикция, установленная законодателем в целях реализации принципа равенства кредиторов.

Следуя логике законодателя, обращение взыскания на заложенное имущество является одним из способов пополнения конкурсной массы для справедливого и равного удовлетворения требований всех кредиторов, одним из которых является кредитная организация. Может показаться, что данная позиция противоречит Конституции РФ, поскольку несостоятельный гражданин теряет единственное пригодное жилое помещение для проживания. Однако суды рассматривают такие споры крайне формально, обосновывая это тем, что невключение ипотечной квартиры в конкурсную массу может повлечь невозможность взыскания задолженности по ипотеке и удовлетворения требований других кредиторов.

Что происходит с ипотечной квартирой в процессе банкротства гражданина?

После вынесения решения о признании гражданина банкротом происходит реализация его имущества в срок не более шести месяцев с возможностью продления. В течение этого времени проводится опись и оценка имущества, затем арбитражный управляющий разрабатывает и представляет суду положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества.

Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества, по общему правилу, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом исходя из стоимости предмета залога, определенной в договоре. В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере 80% рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки.

Недвижимость, в том числе квартира, обремененная ипотекой, подлежит продаже на торгах. Для этого финансовый управляющий с согласия собрания кредиторов заключает договор с организатором торгов, который опубликовывает и размещает сообщение о продаже имущества и сообщение о результатах проведения торгов, принимает заявки на участие в торгах, определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов.

После продажи квартиры на торгах 80% от вырученных денег направляются на погашение требований банка по ипотечному кредиту, которые не должны превышать основную сумму долга гражданина, оставшиеся 20% расходуются в следующем порядке:

1. 10% - для погашения требований за причинение вреда жизни или здоровью, о взыскании алиментов и по выплате выходных пособий, оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору (в случае недостаточности иного имущества гражданина для погашения указанных требований);
2. оставшиеся деньги – для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения финансовому управляющему и оплаты услуг иных лиц.

Признание арбитражным судом гражданина банкротом влечет для него следующие последствия:

1. в течение пяти лет гражданин не может взять кредит (заем) без указания на факт своего банкротства, а также повторно заявить о возбуждении дела о признании его банкротом;
2. гражданин не вправе занимать должности в органах управления юридического лица или иным образом участвовать в его управлении в течение следующих периодов:

• 10 лет – в отношении кредитной организации;
• 5 лет – в отношении страховой организации, управляющей компании инвестиционного фонда, паевого инвестиционного фонда или микрофинансовой компании;
• 3 года – в отношении иных организаций.

Если по итогам завершения расчетов с кредиторами в случае признания гражданина банкротом у него остались непогашенные задолженности по налогам, такие суммы будут признаны безнадежными к взысканию.

Признание гражданина банкротом не влечет ограничение его дееспособности, то есть способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Если после удовлетворения требований всех кредиторов, а также оплаты расходов на проведение процедуры банкротства все ещё остались денежные средства или иное имущество, то они возвращаются гражданину-банкроту.