Бывший залоговый кредитор застройщика имеет право на компенсацию

Позиция нижестоящих судов

Суды трех инстанций включили требование в четвертую очередь реестра.
Нижестоящие инстанции согласились с тем, что генеральный подрядчик, осуществлявший строительство (Общество), не мог не осознавать, что объект не может быть завершен и сдан в срок. Поэтому он заключил договоры долевого участия, пытаясь повысить очередность удовлетворения своего денежного требования к должнику, которое фактически относится к четвертой очереди.

Позиция Верховного суда

Высшая инстанция изменила судебные акты нижестоящих инстанций. Вопрос об установлении компенсации для Общества направлен на рассмотрение в суд первой инстанции (Определение ВС от 02.02.2024 г. по делу NoА56-77531/2018 (No307-ЭС20-18247(4)). В остальном судебные акты оставлены без изменений. Формулируя свою позицию, Верховный суд указал на следующее:

· Суды, признавая договоры долевого участия ничтожными и квалифицируя поведение Общества как недобросовестное, не установили признаков ничтожности этих сделок.

· Права и обязанности переданы новому застройщику. В качестве встречного представления на него была возложена обязанность выполнить обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

· Залоговым кредиторам, не являющимся участниками строительства, предоставляются гарантии защиты их имущественных интересов при передаче объекта незавершенного строительства новому застройщику в виде обязательного согласия с их стороны на такую передачу или внесения заинтересованным лицом денежных средств на судебный депозит в размере, который был бы быть причитающимся этим залоговым кредиторам при продаже объекта строительства на аукционе в соответствии с процедурой, основанной на позициях зоба, принцип пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями в виде причитающихся им 60 процентов выручки от продажи заложенного имущества.

Фото: Freepik