Какую прибыль получают застройщики

Руководитель планово-экономического департамента инвестиционно-строительного холдинга AAG Юрий Александров подготовил для «Русбанкрота» материал о том, как распределяются затраты застройщиков и какова в итоге их чистая прибыль.

При оценке показателей проекта жилищного строительства часто задается вопрос о маржинальности, операционной и чистой прибыли застройщиков, размере и влиянии себестоимости на финансовый результат. Эти ключевые показатели важны при оценке рисков финансирования, обоснованности агрессивной политики в продажах, общей устойчивости компании и сравнения с конкурентной средой. Также важна чисто потребительская оценка: а сколько «копеек» капитальных, операционных затрат и прибыли в рубле дольщика?

Проведенный анализ статистических данных (отчет о прибылях и убытках) семнадцати основных застройщиков из списка системообразующих организаций в сфере строительства и ЖКХ из открытых источников за 2018 год позволяет утверждать следующее:

часто данные не отражают объективной картины затрат на коммерческие и операционные расходы отдельной компании, так как принципы отнесения затрат индивидуальны и направлены на достижение конкретных целей как в периоде, так и относительно структуры капитала;
вместе с тем, проведя аналогию между показателями большого количества компаний, можно сформировать общую картину по отрасли и принять за основу ориентировочные показатели для модели.

Предвосхищая вопросы о преднамеренном занижении доходов, уклонении и завышении себестоимости, и прочих хитростях застройщиков, отвечаю: для аналитики выбраны только крупные застройщики. Они размещают облигации, их акции котируются на бирже, они жестко контролируются по ликвидности банками. Соответственно, отклонение в значении прибыли и операционных расходах возможно только из-за особенностей учетной политики и результатов в календарном периоде.

По итогу выборки данных из отчетов о прибылях и убытках (ОПУ) получаем следующую картину:

себестоимость (прямые затраты по проекту) находятся в пределах 65-80% от выручки;
коммерческие и административные расходы в пределах 12-18% от выручки;
средняя величина затрат на обслуживание кредитов и заимствований – 5% от выручки;

Чистая прибыль – только 3-8% от выручки.

Эти данные подтверждаются и расчетами рейтингового агентства «Эксперт РА» по типовому ОПУ застройщика. Их я приведу ниже.

Более подробно постатейный состав операционных затрат и влияние себестоимости на прибыль застройщика можно представить в следующем виде:

Из этого можно сделать следующие выводы:

средний размер операционных расходов застройщика (OPEX) находится в пределах 8-13% выручки от продаж. В него входят затраты на управление, коммерческие расходы (маркетинг, реклама, продажи). Часто часть OPEX относится на затраты проекта, т.е. в CAPEX, что дает большое отклонение величин от среднего;
валовая прибыль (маржинальность) варьируется в среднем от 20% до 35% от выручки, именно ее часто рассматривают как «сверхдоходы Застройщика»;
прибыль до налогообложения (за вычетом операционных расходов и уплаты процентов по кредитам и займам) – от 5% до 12%. Существенная разница объясняется инвестиционной политикой конкретной компании, особенностями управленческого учета, а также зависит от схемы работы с акционерами и модели кредитования (облигации, средства дольщиков, ЗПИФ, проектное финансирование);
чистая прибыль варьируется в пределах от 3% до 8% от выручки.

Для оптимизации стоимости проекта нужна прозрачная структура распределения затрат с разделением на операционные затраты и капитальные затраты, так как доля относимых в себестоимость проекта операционных затрат (т.е. по факту капитальных) бывает очень значительной, и не позволяет объективно оценить эффективность как проекта, так и бизнеса в целом.

Влияние себестоимости на чистую прибыль многократно: снижение затрат на 6,67% приводит к увеличению размера чистой прибыли на 31,32%, что дает существенные резервы в политике продаж и ликвидности компании, следовательно, повышает общую конкурентоспособность.

Отмечу, что данное заключение является исключительно субъективной оценкой и основывается на открытых данных. Показатели по конкретным компаниям сильно отличаются в зависимости от политики отнесения затрат на проект или на операционную деятельность, а также от инвестиционной политики. Выводы основаны на интерпретации статистических данных и собственном понимании структуры затрат Застройщика.