Дмитрий Лебедев: «Спрос на дома и квартиры за городом вырос в 4 раза»

Эксперт по личным финансам и инвестициям в недвижимость, председатель совета директоров Basis Investment Company Дмитрий Лебедев подготовил для «Русбанкрота» подробный материал о текущих тенденциях на рынке недвижимости. 

Говорят, если хочешь представить будущее – посмотри назад. Из опыта предыдущих больших кризисов 1998, 2008 и 2014 годов можно прогнозировать следующие изменения на рынке жилой недвижимости. 

Обычно в начале кризиса наблюдаются разнонаправленные тенденции. Одни бросаются покупать, видя, как дешевеет рубль и, надеясь приобрести реальный актив, избавляются от «бумажек». Другие останавливают продажу квартиры, не желая продавать за рубли и надеясь на заработок в долларах. Третьи сбрасывают цену для скорейшей продажи, в опасении обвала. То, что происходит прямо сейчас, напоминает хаотичное движение в разные стороны.

Но затем, по стандартному сценарию, активность на рынке быстро падает и почти останавливается. В течение нескольких месяцев покупателей практически нет, и продавцы идут двумя путями. Те, кому не срочно нужно продать – а таких подавляющее большинство – держат цену или откладывают продажу. А небольшая часть продавцов готова продать с дисконтом, но не рекламируя это, просто рассматривая поступающие предложения. 

Некоторые могут согласиться на дисконт от 10 до 30%, так что наступает хорошее время для инвесторов в недвижимость. Конечно, если они подошли к этому моменту со свободными средствами, продавца не соблазнишь на скидку ипотекой.

В период стабилизации экономической ситуации, когда появляются хорошие новости и бизнес оживает, рынок начинает расти. Медленно, но верно. Сначала «вымываются» интересные предложения, потом цены медленно поднимаются.

Спрос на аренду квартир и загородных домов будет очень сильно зависеть от общей экономической ситуации. 

Сейчас происходит миграция городских жителей за город. Спрос на дома, таунхаусы и квартиры за городом превышает все разумные пределы – в 4 раза по сравнению с этим же периодом прошлого года. 

Но этот спрос временный, большинство людей арендуют на срок не более полугода, хотя большая часть из них останутся и на более долгое время. В этих условиях многие собственники требуют и получают значительные предоплаты, до полугода. Стоимость аренды также несколько подросла.

В ближайшее время я прогнозирую уменьшение спроса на аренду городских квартир, что повлечет за собой некоторое снижение средней цены аренды, но только на малоликвидные, не очень привлекательные квартиры. На этом рынке надо чем-то выделяться: дизайном, условиями, сервисом, чем-то, за счет чего именно ваш объект выберет арендатор. В таком случае удастся сохранить докризисную ставку.

Что касается профессиональных участников рынка — риэлторов, сейчас наступают непростые времена. Но им в любом случае будет легче, чем рестораторам и представителям многих других бизнесов. 

Активность на рынке недвижимости, безусловно, упадет, но не будет нулевой. 

К тому же риэлтор привык иметь непостоянный доход, как правило, у него есть накопления, ведь он на своем опыте знает, что следующая сделка может случиться нескоро. Некоторые покинут этот рынок и будут искать работы с фиксированным окладом. Но это только очистит профессию – лучшие специалисты пользуются спросом у клиентов, они останутся и продолжат зарабатывать, пусть, возможно, и меньшие суммы.