ВС РФ вернул владельцу проданную с торгов квартиру

Суть дела заключалась в следующем. Будущий должник и в последующем банкрот заключил договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры с третьим лицом. Цена договора была рыночной, сделка состоялась, недвижимость перешла к новому владельцу.

Спустя два года после этого продавец был признан судом несостоятельным, а управляющий его имуществом обратился в суд с требованием о признании сделки по отчуждению квартиры недействительной.

Первая инстанция приняла сторону управляющего и применила последствия в виде перехода права собственности на спорный объект обратно к должнику. При этом покупатель квартиры, ровно как и его представитель, при рассмотрении дела не присутствовали.

Затем спорное имущество было выставлено управляющим на торги, которые выиграло физическое лицо, с кем и был подписан договор купли-продажи недвижимости и прилагающийся к нему акт приема-передачи.

Однако как позже выяснилось, фактической передачи квартиры не было, поскольку уже после регистрации права собственности на спорный объект первый покупатель квартиры узнал о регистрационных действиях в отношении его имущества и инициировал процесс об оспаривании как результатов торгов, так и заключенного на основании торгов договора купли-продажи.

Рассматривая заявление об оспаривании торгов, суд первой инстанции принял сторону заявителя, однако апелляционная инстанция и окружной суд пришли к выводу о невозможности удовлетворения требований в связи с тем, что основанием для этого может быть лишь нарушение процедуры проведения торгов, чего в рассматриваемом случае не было.

Однако же судьи Верховного Суда усмотрели в сложившейся ситуации нарушение прав законного собственника квартиры, указав на несоблюдение управляющим и покупателем требования о передаче объекта недвижимости до его государственной регистрации. Подписанный сторонами акт приема-передачи квартиры при этом был признан судом формальным, а торги — недействительными (определение № 305-ЭС19-3996 (6) от 20 августа 2020 года).