Покупателям недвижимости банкротов будут предоставлены дополнительные гарантии

Проект закона подготовлен во исполнение февральского постановления КС РФ, которым признаны неконституционными положения Закона о банкротстве, не позволяющие покупателям недвижимости у банкротов, вернуть денежные средства в случае оспаривании сделки, если такое жилье является для них единственным.

Документ предполагает внести изменения в ряд статей Закона о банкротстве, создавая упрощенный механизм возврата покупателем денежных средств в случае оспаривания сделки по покупке им квартиры у банкрота.

Концептуально механизм выглядит следующим образом:

При признании судом сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий ее недействительности (возврат в конкурсную массу) покупателю предоставляется право проживания в спорной недвижимости до момента реализации ее с торгов (в отдельных случаях – и после проведения торгов);

Арбитражный управляющий организует торги по продаже квартиры с установлением начальной цены на 5% выше той, за которую квартира была куплена у банкрота;

В случае продажи по данной цене, покупатель в преимущественном порядке получает возмещение из вырученных средств, которые поступают на предварительно открытый спецсчет на имя банкрота, а остаток идет на удовлетворение требований кредиторов;

Если продажа не состоялась ни на первых, ни на повторных торгах, ни в порядке публичного предложения, покупателю предлагается заключить прямой договор купли продажи данной квартиры, причем оплату производить не придется, поскольку будет произведен зачет требований[1], а арбитражный управляющий обязан будет обратиться в суд с заявлением о пересмотре судебного акта о признании сделки недействительной по вновь открывшимся обстоятельствам[2].

Помимо данного механизма, проводимого в несколько этапов, законопроект также предусматривает для покупателя приобрести квартиру, доплатив разницу между первоначальной ценой продажи и ее рыночной стоимостью.

Кроме этого, предлагаемые изменения учитывают еще ряд нюансов, в числе которых можно назвать непредоставление покупателем реквизитов для перечисления денежных средств со спецсчета либо отказ в их получении – в таком случае арбитражным управляющим реализуется суррогат исполнения обязательства путем перечисления денег на депозит нотариуса.

В целом, текст законопроекта, при небольшом своем объеме (всего 8 страниц), очень емкий и содержит большое количество новелл, с которыми, во-первых, стоит ознакомиться в полном объеме, а, во-вторых, при всей своей прогрессивности, данные положения все же содержат ряд слепых пятен, которые предстоит закрыть либо на этапе внесения правок в текст законопроекта либо в судебной практике, когда закон будет принят.

[1] Важное уточнение, которое в данной части дает текст законопроекта, состоит в том, что, в ситуации, когда квартира не была продана на торгах при установлении цены продажи на 5% выше, чем она была приобретена покупателем первоначально, презюмируется, что рыночной ценой продажи квартиры является именно та сумма, которая и была указана при заключении договора между покупателем и должником (но данная презумпция является опровержимой).

[2] Если покупатель отказывается заключить договор купли-продажи в установленном порядке, он теряет право на преимущественную компенсацию и включается в реестр, как то предусматривают действующие в настоящий момент правила Закона о банкротстве.