ЦБ: покупка жилья в рассрочку может привести к дефолту

Рынок недвижимости России столкнулся с серьезными изменениями, одним из которых стало стремительное увеличение доли сделок с рассрочкой при покупке жилья. Если раньше основным способом приобретения недвижимости была ипотека, то сейчас важной альтернативой стала рассрочка. Она привлекает покупателей гибкими условиями. Однако вместе с ростом популярности этого финансового инструмента увеличиваются и потенциальные риски, которые могут повлиять на заемщиков и девелоперов.

Основной причиной стало ужесточение условий ипотечного кредитования, пишет РБК. Ипотека стала менее доступна из-за роста ключевой ставки и сокращения программ льготного финансирования. Поэтому использование рассрочки в 44% случаев уже превысило долю ипотечных сделок.

Часто рассрочка предлагается застройщиками на весьма длительный период (от 5 до 7 лет), причем как на строящееся, так и на уже построенное жилье. Гибкие условия, отсутствие банковской проверки и минимальные процентные ставки сделали этот инструмент привлекательным, но одновременно вызвали опасения со стороны регуляторов.

УБ РФ выразил обеспокоенность ростом сделок с рассрочкой. По мнению регулятора, такое решение жилищных вопросов содержит риск, связанный со скрытой долговой нагрузкой, которая ложится на покупателей. В отличие от ипотеки, информация о подобном долге не отражается в кредитной истории. То есть заемщик, уже имея значительные финансовые обязательства, сможет получить дополнительные кредиты и в конечном итоге не справиться с выплатами.

Также одним из существенных недостатков рассрочки является непрозрачность условий. Некоторые застройщики включают в договора скрытые комиссии и дополнительные платежи, которые значительно увеличивают стоимость жилья. Кроме того, многие покупатели рассчитывают на возможность рефинансирования своих обязательств в будущем, однако если процентные ставки останутся высокими, такие ожидания могут не оправдаться.

Рассрочка несет определенные риски и для застройщиков. В отличие от ипотеки, при которой средства от продажи квартир поступают на эскроу-счета и обеспечивают стабильное финансирование строительства, при рассрочке платежи поступают постепенно. Это может привести к нехватке средств, чтобы завершить проекты или даже к стать основанием замораживания отдельных объектов. В некоторых компаниях уже фиксируется снижение поступлений на счета, что может негативно сказаться на реализации новых проектов.

Эксперты рынка недвижимости говорят о возможном формировании «пузыря рассрочек». Если еще несколько лет назад такие сделки составляли лишь 10–15% продаж, то сейчас в некоторых компаниях их доля достигает 70%. Многие девелоперы признают, что у них нет инструментов для тщательной проверки платежеспособности клиентов, в отличие от банков, которые проводят детальный анализ заемщиков перед выдачей ипотечных кредитов. В связи с этим возрастает вероятность того, что значительная часть покупателей столкнется с трудностями при выплате своих обязательств.

На фоне этого ЦБ РФ уже рассматривает возможность введения дополнительных мер регулирования. Среди предлагаемых решений – меры по обеспечению лучшего понимания покупателями всех условий сделки. Планируется установить контроль, ограничив использование рассрочки в некоторых ситуациях. Тем самым регулятор стремится предотвратить возможный кризис, связанный с массовыми невыплатами и нестабильностью девелоперов.

Фото: Freepik