Проблема лишения граждан жилья и денежных средств в результате оспаривания сделок в банкротстве

С ростом числа банкротств растет и количество сделок, признанных недействительными, соответственно возрастает вероятность того, что вы можете лишиться приобретенного по такой сделке имущества либо суммы, равной стоимости данного имущества. Почему так происходит? Разбирался Тимофей Миколенко, руководитель ЮК «Миколенко и Партнеры».

Сделку могут признать недействительной в случае неравноценного встречного исполнения, то есть когда продажа имущества проходит по стоимости, значительно ниже рыночной. Также лицу, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки (как правило это арбитражный управляющий или кредитор), необходимо будет доказать осведомленность покупателя имущества о наличии признаков неплатежеспособности у продавца.

Приведем несколько примеров:

В рамках дела о банкротстве физического лица финансовый управляющий должника обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи земельного участка с домом недействительным со следующей мотивировкой: имущество реализовано по цене ниже рыночной, не подтвержден факт оплаты, факт знакомства продавца и покупателя (коллеги по работе) и как следствие этого осведомленность покупателя о неплатежеспособности продавца.

В удовлетворении заявления финансового управляющего было отказано: представителем покупателя был проведен сравнительный анализ стоимости аналогичных объектов недвижимости, чем была доказана рыночная стоимость сделки, были приведены доказательства наличия денежных средств у покупателя для приобретения имущества. Также суд устроил довод о том, что если продавец и покупатель работают в одной организации, это не подтверждает факт их осведомленности о делах друг друга. Данное решение устояло в апелляционной и кассационной инстанциях.

Итог дела: покупатель остался с приобретенным жильем.

В следующем примере гражданин приобрел в марте 2018г. в г. Москве на вторичном рынке автомобиль. В июле 2021г. арбитражным судом было принято заявление кредитора о признании продавца данного автомобиля несостоятельным (банкротом). В основании заявления была указана задолженность, подтвержденная решением Лефортовского районного суда г. Москвы от августа 2017г. То есть на момент продажи автомобиля продавец уже имел признаки неплатежеспособности. Финансовый управляющий должника обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи автомобиля недействительной на основании ст.61,2 Закона о банкротстве, указав следующие доводы: сделка была совершена при наличии у продавца (должника) признаков неплатежеспособности по цене ниже рыночной, что привело к причинению вреда имущественным правам кредиторов.

Финансовому управляющему было отказано в удовлетворении данного заявления, так как покупателем была проведена оценка рыночной стоимости автомобиля на момент совершения сделки, что подтвердило тот факт, что автомобиль был реализован по рыночной цене. Также суду были представлены доказательства наличия у покупателя необходимых для покупки автомобиля денежных средств, и опровергнут довод арбитражного управляющего о причинении вреда кредиторам, так как покупатель и продавец не являлись заинтересованными лицами, и покупатель не мог знать о финансовых проблемах продавца.

Итог дела: покупатель автомобиля сэкономил 660 000 рублей, которые в случае удовлетворения заявления финансового управляющего были бы с него взысканы.

Выше приведено два примера положительного исхода дела для покупателей имущества, но есть примеры и отрицательные, по итогам которых приобретатель лишается имущества либо его рыночной стоимости.

В ноябре 2022г. Госдумой РФ принят законопроект, который упрощает возврат покупателям жилья, если сделка в деле о банкротстве продавца признана недействительной из-за заниженной стоимости. При условии, что приобретенное жилье – единственное.

Как будет работать данный закон на практике – время покажет…

Возникает вопрос: если приобретенное жилье не является единственным? Или если приобретен автомобиль? Как быть в данной ситуации?

Ответ один. Тщательно проверять продавца имущества по базе судов, ФССП, ИФНС. Запросить у него кредитную историю, особо осторожно необходимо относиться к объектам, которые предлагаются к продаже со значительным дисконтом. При малейших сомнениях – от сделки лучше отказаться.

Решит ли принятый закон и принятые покупателем меры предосторожности проблему, положенную в заголовке данной статьи?

Отчасти, да. Но, всегда найдется тот, кто решит сэкономить, купив дешевле, либо просто не проверит продавца, доверившись «гарантиям» безопасности сделки от специалиста по продаже недвижимости.

Фото предоставлено ЮК «Миколенко и Партнеры»