Почему сотрудничество с застройщиком-банкротом может грозить уголовным заключением для риелтора?

Председатель адвокатского бюро Московской области «Сазонов и партнеры» Всеволод Сазонов рассказал «Русбанкроту» о кейсе, в котором риелтора привлекли к уголовной ответственности за мошенничество из-за банкротства застройщик. Однако риелтору удалось доказать свою добросовестность.

В чем заключается профессия риелтора? Обычно риелтор осуществляет сопровождение сделок, связанных с недвижимостью, например, покупка, аренда, а также продажа недвижимости.

Однако бывают ситуации, в которых риелтор оказывается не защищен от ответственности за недобросовестные действия партнеров по бизнесу даже в том случае, если конкретно его действия вопросов не вызывали.

В практике АБМО «Сазонов и партнеры» был случай, в котором бюро пришлось защищать добросовестного риелтора от уголовного преследования. В целях конфиденциальности все имена и названия фирм изменены.

Обычное начало

Компания застройщик ООО «Берег Волги» на этапе готовности жилого комплекса более чем на 80% заключила договор с риелтерской фирмой «Уютный дом» на оказание услуг по реализации недвижимости. Риелтор Воронов Максим предоставлял гражданам информацию по объектам недвижимости, основываясь на проектной и иной документации, находящейся в открытом доступе, т.е. риелтор осуществлял посредническую деятельность между застройщиком и покупателями.

Если говорить в общих чертах, то функция риелтора состояла в сборе, анализе и предоставлении покупателям информации, которую они могли бы найти и оценить самостоятельно только в более удобном и доступном виде.

Действуя разумно и добросовестно, риелтор не мог отвечать за действия третьих лиц, а именно застройщика, который сначала заморозил стройку жилых домов, а впоследствии и вовсе обанкротился.

Уголовное продолжение

Уголовное дело в отношении ООО «Берег Волги» было возбуждено в 2015 году. Риелтор вначале фигурировал только лишь как свидетель, однако в дальнейшем был привлечен в качестве подозреваемого к уголовной ответственности за осуществление мошеннических действий (ч. 4 ст. 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации (Далее – УК РФ).

По мнению органов следствия, риелтор при продаже объектов недвижимости знал или должен был знать о грядущем банкротстве застройщика, а также планировал похитить денежные средства у покупателей жилья.

Риелтор обратился в АБМО «Сазонов и партнеры» с просьбой освободить себя от уголовного преследования, а также стремясь доказать свою добросовестность.

Как доказать, что риелтор невиновен

Во-первых, при начале работы риелтора с застройщиком жилой комплекс был готов более чем на 80%. У застройщика имелась вся необходимая разрешительная документация, с которой риелтор ознакомился перед началом работы и был уверен в надежности застройщика.

Следующим доводом было то, что риелтор не принимал с покупателей (дольщиков) оплату по договорам долевого участия в строительстве напрямую. Все денежные средства перечислялись дольщиками на расчетный счет ООО «Берег Волги» и застройщик самостоятельно перечислял риелтору вознаграждение в размере 5% от стоимости объекта долевого строительства. Таким образом, прямых сделок между покупателями квартир и риелтором не было.

Риелтор осуществлял обычную деятельность в рамках своих функций по договору с застройщиком, от которого получал фиксированную оплату, установленную договором.

Кроме того, у застройщика имелась задолженность перед риелтором, что подтверждалось актами выполненных работ и выставленными счетами. После того как застройщик неоднократно нарушил срок оплаты работ, риелтор прекратил работу с застройщиком. Это свидетельствовало о добросовестности действий риелтора и об отсутствии сговора между риелтором и застройщиком.

Еще один документ, на который мы обратили внимание следственного органа, указывал на то, что при ведении следственных действий правоохранительными органами были допущены процессуальные ошибки. Эти ошибки мы смогли трактовать в пользу нашего клиента.

К таким ошибкам относятся: игнорирование показаний свидетелей, отказ (по формальным основаниям) в удовлетворении ходатайств риелтора заявляемых следователю, прокурору и в суд. Были нарушены права обвиняемого на стадии предварительного следствия, процессуальные права при назначении экспертиз, а также допущены иные процессуальные нарушения.

Кроме того мы отметили, что с застройщиком сотрудничала не только риэлтерская компания «Уютный дом», но и другие, однако в качестве подозреваемого в уголовном преступлении был привлечен только один риелтор, что также вызывает вопросы к органам следствия.

Мы обращали внимание, что риелтор действовал разумно и добросовестно в рамках выполнения своих обязанностей.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 02 июля 2009 года № 1037-О-О и от 25 февраля 2010 года № 252-О-О возможность привлечения к уголовной ответственности лиц, совершающих правомерные гражданско-правовые сделки не допускается. В нашем случае, риелтор совершал добросовестную и правомерную деятельность, а следовательно его привлечение к уголовной ответственности являлось невозможным.

С 2017 по 2020 г. нами проводилась большая работа по последовательной защите обвиняемого, оспариванию результатов неправомерных следственных действий, а также выявлению процессуальных ошибок, допущенных органами следствия.

В результате действия риелтора были переквалифицированы на самоуправство (ч. 1 ст. 330 УК РФ), а затем следственные действия в отношении риелтора и вовсе прекратились.

Таким образом, наша организация путем длительной и кропотливой работы с процессуальными документами, а также органами следствия смогла доказать невиновность риелтора, добросовестно осуществляющего свою работу.