Единственное жилье при банкротстве: как работает закон сегодня

То есть жилье будет реализовано, если:

·       гражданин получил кредит под залог своего жилого помещения;

·       имущество взято в ипотеку, и ипотека на момент процедуры банкротства не погашена.

Также исполнительный иммунитет не распространяется на единственное имущество, если оно является предметом роскоши. 

По первым двум пунктам особых нюансов нет. Если должник взял кредит под залог своего единственного жилья, то это жилье в любом случае будет реализовано – никаких исключений.

Также мы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда недобросовестные юристы не предупреждали граждан о том, что на залоговое имущество не распространяется исполнительный иммунитет. Целые семьи оставались на улице после работы с такими «специалистами».

~ Ипотека будет реализована, даже если она частично погашена материнским капиталом~

~Любое залоговое имущество до полной выплаты кредита или ипотеки считается «имуществом банка» и уходит в счет погашения долга~

Но когда мы говорим о жилье как о предмете роскоши, все не так однозначно.

Проблема в том, что в законе нет четкого определения, что подразумевается под понятием «роскошное жилье». Последние корректировки на этот счет внес Конституционный суд. Исходя из смыслов Постановления №15-П КС выходит, что судьям необходимо будет самостоятельно искать баланс между тем, чтобы не ущемить права кредиторов и не нарушить конституционные права граждан.

К примеру, для нормального существования, по нормам предоставления жилого помещения, на одного человека полагается 33 квадратных метра. А на семью из двух человек 42 квадратных метра жилого помещения, то есть по 21 квадратному метру на человека. Если семья состоит из трех и более человек, то на каждого члена семьи полагается по 18 квадратных метров. И тут, что самое важное, речь идет об общей площади, а не о жилой.

За исключением спорных объектов, единственное имущество в рамках процедуры банкротства никто не оценивает. Если у должника есть единственное имущество, на которое распространяется «Исполнительный иммунитет» и общая площадь квадратных метров в пределах нормы, судья и финансовый управляющий не запрашивают фотографии, сделанные внутри квартиры. При этом квартира может быть «стандартной» площади, но с очень дорогим ремонтом/мебелью/техникой, за счет чего ее реальная стоимость будет намного выше средней рыночной – и такая квартира в самом прямом смысле является «предметом роскоши», но для суда это не имеет значения.

Выходит, что и на практике, и по нормативным актам, основным критерием в оценке «роскошного жилья» являются внешние факторы - общая площадь помещения и место его нахождения.

У нас возникает вопрос, ущемляются ли в таком случае права кредиторов?! Скорее да, чем нет. 

Практика замены бо́льшей недвижимости на меньшую единична. Как правило, это индивидуальные случаи, которые зачастую возникают в спорах, где кредитором является физическое лицо. В отличии от физлиц банки достаточно пассивные участники процедуры.

Но если все же в процедуре возник вопрос замены жилья, то это должно проходить таким образом, чтобы не нарушить конституционных прав гражданина-собственника.

Главной опорой в этом вопросе будет являться ст. 40 Конституции РФ, а именно эти строчки: «… никто не может быть произвольно лишен жилища». То есть в любом случае необходимо будет за гражданином-должником сохранить единственное имущество.

В Постановлении № 15 – П КС прописано, что гражданин должен получить новое имущество в соответствии с нормами социального найма того региона, в котором он проживает. Также Конституционный суд пояснил, что взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другой город – это может произойти только в том случае, если он даст на это добровольное согласие. Также важно, чтобы при взыскании единственного имущества учитывалось соотношение долга и рыночной стоимости жилья. Если у должника маленький долг, а квартира дорогая, то согласно П 15-П КС реализовывать ее не будут. Думаю, эта поправка распространяется и на противоположные случаи, где долг может быть большим, а рыночная стоимость имущества низкой.

При фактической замене жилья сделки по купли-продаже должны быть совершены таким образом, чтобы право собственности на новое жилье появилось раньше, чем будет реализовано имущество, признанное «роскошным жильем». Данные меры предосторожности необходимы для того, чтобы защитить права и интересы гражданина-должника. 

Но тут возникает вопрос, можно ли избежать взыскания, если переписать единственное имущество на другого человека?

Согласно 127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделки гражданина-должника за последние три года подлежат оспариванию, но Верховным судом были внесены корректировки касательно сделок с единственным имуществом гражданина. В ПП ВС № 48 от 25 декабря 2018 года сказано, что целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов.

То есть, если сделка, которую провел должник, касается его единственного имущества, то бояться нечего. В ПП ВС № 48 от 25 декабря 2018 года сказано, что сделки с единственным имуществом оспариваться не будут. Ведь смысл оспаривания сделок в рамках процедуры банкротства – это возврат имущества в конкурсную массу и его реализация в счет погашения долгов. А если вернуть должнику его единственное жилье, то оно сразу же попадет под защиту исполнительного иммунитета.

Если у должника две квартиры, равнозначные по площади, суд сохранит за ним ту квартиру, в которой он прописан и преимущественно проживает. Также будет учитываться то, сколько членов семьи проживает вместе с должником. 

Может ли должник самостоятельно выбрать - какую квартиру оставить? Окончательное слово, конечно, будет за судом, но должник может показать намерение оставить за собой права на определенную квартиру. К примеру, человек может прописаться в ней и прописать туда всех членов семьи. В таком случае, если квартиры относительно равнозначны, вероятнее всего, суд сохранит за должником то имущество, в котором он проживает и прописан.

Фото предоставлено Ренатой Кануковой

Instagram (запрещен в России; принадлежит корпорации Meta, которая признана в РФ экстремистской) - renata_kanukova