Долгая продажа недвижимости по высокой цене не свидетельствует о неравноценности условий

Управляющий обратился в суд с заявлением об оспаривании цепочки сделок купли-продажи недвижимости (дело № А63-8246/21).

Суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал, поскольку оспариваемые сделки фактически исполнены, объекты недвижимого имущества выбыли из владения должника, который не сохранил возможность владения и пользования после его отчуждения, что исключает возможность квалификации оспариваемой сделки как мнимой.

При этом суд отметил, что срок исковой давности для обращения с заявлением о признании сделок недействительными по специальным основаниям пропущен, так как сделки совершены за пределами трехлетнего периода подозрительности. С момента заключения первого договора должник в течение 5 лет претензий относительно оплаты по сделке не предъявлял.

Апелляция требования удовлетворила, придя к выводу о том, что сделки, в результате которых ответчики получили спорные земельный участок и домовладение, являются притворными, а прикрываемая сделка между должником и соответчиком является недействительной на основании Закона о банкротстве, а также отметил, что ответчики знали о противоправной цели совершения сделок, в связи с чем фактически заключенный с соответчиком договор купли-продажи совершен со злоупотреблением правом, направлен на причинение вреда другим кредиторам должника и является мнимой сделкой, совершенной с целью исключения возможности фактического выбытия из-под контроля должника принадлежащего ему имущества.

Кассация оставила определение первой инстанции частично в силе, в остальной части направила спор на новое апелляционное рассмотрение, указав на то, что существенное значение для правильного рассмотрения спора имели обстоятельства, касающиеся установления наличия (отсутствия) факта притворности последовательных сделок купли-продажи, реальности передачи фактического контроля над объектами недвижимости конечному покупателю, для чего необходимо определить намерение сторон. А именно - соответствовала ли их воля волеизъявлению, выраженному во вне посредством оформления документов, формально свидетельствующих о совершении не одной, а нескольких сделок.

Суд апелляционной инстанции не установил ни одного спорного обстоятельства в поведении и фактических действиях, совершенных и совершаемых ответчиком во время заключения спорного договора и по факту его исполнения по настоящий момент.

Делая вывод о наличии цепочки сделок, суд апелляционной инстанции не установил фактических связей между сторонами сделок, в также того, кто является конечным бенефициаром и в чем заключается аффилированность всех участников указанной им цепочки.

Указывая на неравноценность одной из сделок, суд апелляционной инстанции не учел, что спорный дом был выставлен на продажу на Авито с 2017 по 2019 год по цене 20 млн рублей, однако продан не был. Таким образом, вывод суда о заниженной стоимости дома не соответствует материалам дела.