Как проверить недвижимость с торгов по банкротству?

Вопрос: на какие нюансы стоит обратить внимание при проверке объекта недвижимости перед покупкой?

Ответ: покупка жилья на вторичном рынке имеет как плюсы, так и минусы. Невнимание к деталям может стать фатальным - высок риск потерять и квартиру, и деньги. Именно поэтому тщательная проверка очень важна, и стоит обращать внимание на каждую мелочь.

Так, например, запись о регистрации права не всегда подтверждает законность создания объекта.

Первым, а иногда и единственным этапом проверки объекта недвижимости перед сделкой является анализ выписки из ЕГРН. Однако существует масса случаев, когда запись в ЕГРН об объекте и о праве продавца на него не означают, что недвижимость правомерно введена в гражданский оборот и право собственности на нее возникло у продавца законным образом.
Кроме того, часто при покупке участка под застройку, особенно под ИЖС или садоводство, покупатель полагает, что вида разрешенного использования, указанного в кадастре, достаточно для того, чтобы построить жилой дом или иной объект.
В то же время, возможность строительства определятся не разрешенным использованием, указанным в кадастре, а актуальной редакцией правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В том числе это актуально для индивидуальных и садовых домов, регистрируемых в упрощенном порядке.

Исключение - ситуация когда до внесения изменений в ПЗЗ был получен градостроительный план участка (ГПЗУ).

В таком случае в части видов и параметров разрешенного строительства он действует в течение минимум трех лет.
Отдельный риск - изменение градостроительного регламента вскоре после совершения сделки. В связи с чем в рамках проверки приобретаемого объекта стоит обратить внимание не только на действующую документацию, но и на находящиеся в разработке проекты.
Также стоит обратить внимание на то, что вхождение в зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) может существенно ухудшать экономическую ценность участка. Иногда полностью ее обнуляет. Например, территории и зоны охраны объектов культурного наследия (включая археологическое) практически исключают возможность использования участков в них. Также весьма неприятны охранные зоны и зоны минимальных расстояний от газопроводов или иных коммуникаций.
При этом светлые времена, когда полный перечень таких зон можно будет узнать из выписки из ЕГРН, наступят, вероятно, не скоро. Сейчас же весьма много случаев, когда такие зоны считаются установленными независимо от того, внесены ли они в ЕГРН или информационные системы обеспечения градостроительной деятельности.
При этом на практике общедоступные ресурсы часто не содержат даже сведений о береговых полосах и водоохранные зонах водных объектов, которые, в отличие газопроводов и секретных кабелей, находятся в буквальном смысле на поверхности, и размер соответствующих зон для них прямо предусмотрен федеральным законом.

Перед покупкой недвижимости желательно отследить ее историю с самого начала.

Для участка ‑ с момента предоставления государственных земель частному субъекту, для здания или сооружения ‑ с момента ввода в эксплуатацию либо приватизации. Включая, в том числе, законность данных процедур (об этом ниже).
Если проверка на такую глубину невозможна или нецелесообразна – то необходимо проверить все действия с объектом за разумный период. Причем период, кратно превышающий срок исковой давности. Так оснований для неприменения данного срока или его восстановления может быть множество. Например, иск может быть предъявлен третьим лицом, а не участником сделки. Либо прежний собственник заявит о том, что не утратил владение объектом после его отчуждения.
Помимо явных нарушений при проверке цепочки сделок с объектом, особенно недавних, стоит учитывать и косвенные факторы, такие как продажа по заниженной цене или с оплатой в неденежной форме, многочисленные перепродажи за короткое время и т.д. Если объект передан по явно нерыночной схеме, значит, было зачем. И нет гарантии что причины, по которым прежние собственники совершали такие действия, не отразятся на покупателе.