Сохранение единственного залогового жилья при банкротстве: новые возможности и риски

Вводя подобное исключение, законодатель исходит из того, что должник, заключая договор ипотеки, добровольно отказывается от исполнительского иммунитета в отношении единственного жилья в пользу залогодержателя, вследствие чего получает кредитные денежные средства.

Подобный кредит может иметь негативные последствия для должника, поскольку в случае отсутствия у последнего возможности погашать задолженность, банк может обратить взыскание на предмет ипотеки. Должник же рискует остаться без жилья. В то же время, имеются правовые инструменты, которые помогут избежать столь неблагоприятных последствий.

Так, 8 августа 2024 года принят Федеральный закон № 298-ФЗ, который изменил подходы к защите единственного ипотечного жилья при банкротстве физических лиц. Нововведения вступили в силу 8 сентября 2024 года и распространяются не только на новые процедуры банкротства, но и на уже начатые дела, при условии, что к дате заключения отдельного мирового соглашения в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение.

Статья 213.10 Закона о банкротстве дополнена пунктом 5 следующего содержания.

На любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве гражданина третье лицо в порядке, предусмотренном статьей 113 Закона о банкротстве, с согласия должника вправе удовлетворить в полном объеме требования кредитора, обеспеченные ипотекой жилого помещения (его части), если для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Соответствующие денежные средства считаются предоставленными гражданину на условиях договора беспроцентного займа, срок которого определен моментом востребования, но не ранее истечения трех лет с даты завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве гражданина, или прекращения производства по делу о банкротстве.

В порядке, предусмотренном указанной статьей, требования могут быть удовлетворены не ранее истечения срока для предъявления требований кредиторов в целях участия в первом собрании кредиторов должника (два месяца с даты опубликования сообщения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом в газете Коммерсантъ).

Кроме того, если иного имущества гражданина недостаточно для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, заявление о намерении удовлетворить требования кредитора, обеспеченные ипотекой жилого помещения, удовлетворяется арбитражным судом при соблюдении условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 213.10-1 Закона о банкротстве (требования кредиторов первой и второй очереди погашаются в размере, не превышающем десяти процентов стоимости жилого помещения, определенной на основании отчета оценщика).

Стоит отметить, что данная норма не вводит в законодательство о банкротстве новый институт, а лишь констатирует наличие в процедурах банкротства граждан в целях защиты права должника на жилье специального инструмента погашения отдельных требований к должнику третьим лицом, первоначально закрепленного в статье 113 Закона о банкротстве.

Разница состоит в том, что, в отличие от нормы ст. 113 Закона о банкротстве, погашаются не все требования, включенные в реестр требований кредиторов, а лишь требования кредитора, обеспеченного ипотекой единственного жилья, и требования кредиторов первой и второй очереди. Таким образом, для физических лиц имеется облегченный вариант погашения реестра с целью сохранения единственного жилья.

Основной сложностью при применении данного института является нахождение третьего лица, которое будет готово удовлетворить требования кредиторов должника.

Еще одним механизмом, который позволяет защитить ипотечное жилье должника, является заключение отдельного мирового соглашения с залоговым кредитором. Федеральным законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ Закон о Банкротстве дополнен статьей 213.10-1, в соответствии с которой на любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве гражданина, гражданин и кредитор, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения (его части), если для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, вправе заключить мировое соглашение, действие которого не распространяется на отношения гражданина с иными его кредиторами. Данное отдельное мировое соглашение также называется локальным планом реструктуризации.

Особенности данного механизма заключаются в следующем:

• Соглашение может быть заключено не ранее истечения срока для предъявления требований кредиторов в целях участия в первом собрании кредиторов должника (два месяца с даты опубликования сообщения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом в газете Коммерсантъ).

• Согласие других кредиторов и финансового управляющего не требуется.

• Ипотечное жилье исключается из конкурсной массы, но ипотека сохраняется.

• Платежи по ипотеке могут осуществлять третьи лица.

• Отдельное мировое соглашение должно быть утверждено арбитражным судом.

• Необходимо соблюдение условий, предусмотренных пунктом 6 статьи 213.10-1 Закона о банкротстве.

Дополнительные разъяснения, связанные с особенностями заключения локального плана реструктуризации, содержатся в Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025.

Верховный суд РФ отмечает, что при заключении локального плана реструктуризации необходимо определение источника погашения задолженности во избежание нарушения прав как залогового кредитора, который должен иметь уверенность в наличии у должника финансовых ресурсов по продолжению надлежащего исполнения обязательства перед ним, так и прав незалоговых кредиторов, которые имеют разумные и справедливые ожидания расчетов с ними за счет незалоговой имущественной массы, на которую залоговый кредитор претендовать не может.

Подобное регулирование соотносится с регулированием вопроса заключения мирового соглашения в рамках дела о банкротстве, при заключении которого также исследуется источник погашения задолженности должника.

Важно отметить, что должник не может погашать задолженность перед залоговым кредитором из средств конкурсной массы, поскольку указанное будет приводить к нарушению прав незалоговых кредиторов. Поэтому наиболее реалистичным сценарием для погашения задолженности перед залоговым кредитором является помощь со стороны третьего лица, вносящего платежи.

Риск в указанной ситуации состоит в том, что нахождение третьего лица, готового погашать чужой долг, может являться проблематичным. Чаще всего таким лицом выступает родственник должника. Например, в деле, включенном в обзор, поручителем по кредитному договору, обеспеченному ипотекой единственного жилья должника, выступил отец должника, имеющий стабильно высокую заработную плату и регулярно вносящий платежи за сына согласно графику погашения задолженности.

Однако распространены ситуации, когда все члены семьи вовлечены в кредитные отношения. Например, сын является заемщиком, а его родители выступают поручителями по кредитному договору. Предметом ипотеки является недвижимое имущество, которое является для них единственным жильем. Все члены семьи попадают в процедуру банкротства, что практически исключает возможность заключения отдельного мирового соглашения.

Таким образом, поправки, внесенные в Закон о банкротстве, предусматривают варианты сохранения единственного ипотечного жилья должника с целью защиты его права на жилище. И хотя их применение может быть сопряжено со сложностями, подобные нововведения следует оценить положительно как предоставляющие новые возможности для защиты интересов должника и членов его семьи.

Фото из личного архива Руслана Губайдулина, управляющего партнера юридической компании NERRA.