Проблема предоставления замещающей недвижимости в результате продажи единственного жилья банкрота

Долгое время единственное жилье должника было неприкасаемым и не подлежало продаже ни при каких условиях, чем пользовались недобросовестные граждане. Однако ситуация кардинально изменилась в 2021 году. О том, при каких условиях могут продать единственное жилье должника и какие проблемы могут возникнуть при предоставлении замещающей недвижимости, рассказал генеральный директор юридической компании "Гебель и партнеры" Сергей Гебель.

Суть существовавшей проблемы исполнительского иммунитета на единственное жилье

Проблема исполнительского иммунитета на единственное жилье несостоятельного гражданина появилась и сразу стала актуальной вместе с введением в 2015 году института банкротства физических лиц.

Ее суть сводилась к тому, что на основании ст. 446 ГПК РФ и ст. 213. 25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» единственное пригодное для проживания помещение гражданина-должника не включалось в конкурсную массу в рамках производства по делу о банкротстве ни при каких условиях. Единственным исключением было залоговое имущество - ипотечное жилье. Закон позволял забирать ипотечную квартиру за долги, даже если это единственное жилье, в котором проживает семья с детьми.

При этом при определении «единственного жилья» не учитывались его характеристики, реальная рыночная стоимость. Фактически это могло быть дорогостоящее роскошное жилье, но его все равно нельзя было включить в конкурсную массу, реализовать на торгах и удовлетворить требования кредиторов.

Механизмом приобретения единственного жилья активно пользовались недобросовестные должники. Например, можно было приобрести дорогую квартиру на заемные деньги, перестать отвечать по долгам и объявить себя банкротом. Еще один пример злоупотребления правом - покупка жилья непосредственно во время процедуры банкротства. При этом происхождение денег значения не имело, это могли быть даже активы, полученные от реализации другого имущества.

Сложившаяся практика, очевидно, нарушала баланс между кредиторами и должниками, но из-за несовершенства законодательства с этим ничего нельзя было сделать.

С одной стороны, суды должны были защищать права должников и обеспечивать сохранение за ними «единственного жилья» путем его исключения из конкурсной массы. С другой стороны, это в принципе было единственным возможным действием, поскольку у суда отсутствовали какие-либо основания сделать что-нибудь с жильем, даже если оно явно выходило за пределы «обычного».

Возникшая правовая коллизия за долгие годы существования института банкротства физических лиц не получила никакого законодательного регулирования.

Ситуация никак не менялась, и недобросовестные должники все дальше продолжали использовать существующую правовую норму и уходили от исполнения обязательств перед кредиторами.

Произошедшие в 2021 году изменения в законодательстве

Существенные изменения произошли в 2021 году вместе с постановлением Конституционного Суда РФ № 15-П от 26.04.2021 г. Основные выводы постановления были следующими:

· Гражданам-должникам и членам их семей гарантируется уровень обеспечения жильем для нормального существования без нарушений, что в свою очередь не исключает возможность ухудшения жилищных условий даже если жилье попадает под категорию «единственного».

· При решении вопроса о возможности отмены исполнительского иммунитета должна учитываться рыночная стоимость единственного жилья. Снятие иммунитета должно происходить только при наличии реальной экономической выгоды.

Это означало, что отныне ст. 446 ГПК РФ не может применяться для наделения единственного жилья безусловным исполнительским иммунитетом.

В качестве критериев, по которым следовало определять допустимость исключения единственного жилья из конкурсной массы, были выделены: соответствие жилого помещения социальным нормам, соотношение стоимости недвижимости с размером задолженности и возможность предоставления должнику замещающего жилья.

Алгоритм лишения исполнительского иммунитета единственного жилья с последующей реализацией

Позднее Верховный Суд РФ в определении № 309-ЭС21-14612 от 24.12.2021 г. пояснил, какого алгоритма следует придерживаться при разрешении вопроса о лишении исполнительского иммунитета единственного жилья с его последующей реализацией:

· установить реальную и рыночную стоимость единственного жилья;

· определить необходимые параметры и цену замещающего жилого помещения;

· рассчитать все затраты;

· узнать размер сальдо - сумму, на которую увеличится конкурсная масса после выполнения всех действий;

· решить, поможет ли продажа с эффективным погашением требований кредиторов.

Вопрос о размене подлежит обсуждению на собрании кредиторов, а решение должно быть утверждено арбитражным судом.

Возникшие проблемы с предоставлением замещающей недвижимости

Вместе с формированием судебной практики, позволяющей реализовывать единственное жилье, появились новые проблемы, связанные с предоставлением замещающей недвижимости.

Одной из них стал вопрос об экономической целесообразности размена. Этот показатель должен учитываться судом индивидуально в каждом случае, но многие эксперты сходятся во мнении, что сальдо должно составлять как минимум 20%, иначе вся процедура сведется к «наказанию» должника.

Поскольку ВС РФ допустил возможность реализации не только «роскошного», но и «излишнего» жилья, существует вероятность злоупотребления со стороны кредиторов.

Формально кредиторы могут заявлять о необходимости продажи жилья, если оно превышает нормы социального найма, а вырученные средства приведут к существенному пополнению конкурсной массы. В случае удовлетворения требований, должникам придется переезжать в жилье с минимальной площадью.

Еще одна проблема предоставления замещающего жилья - определение расположения новой недвижимости. Так как ВС РФ разрешил продажу жилья и покупку его замещающего в пределах одной агломерации, должника могут переселить на существенное расстояние от необходимой ему инфраструктуры, например, далеко от регулярно посещаемой больницы с редким специалистом или от места учебы детей.

Во избежание этого суды в первую очередь должны учитывать жизненно важные интересы гражданина, а не уровень комфорта жизни в новом месте.