Ирина Вишневская: «Проще всего снизить кадастровую стоимость офисных и торговых центров»

После серии летних митингов в Москве участилось число случаев взыскания упущенной выгоды. К примеру, рестораном «Армения», который приостановил деятельность на время акций. Как доказать наличие упущенной выгоды и легко ли это сделать?

И.В.: Когда ресторан «Армения» приостановил деятельность, он не получил ожидаемого дохода. Доказывать это сложно: величину упущенной выгоды можно рассчитать через размер среднего чека на время простоя. То есть, делаем финансово-экономическую экспертизу по расчету величины упущенной выгоды (потенциальный доход минус потенциальные расходы).

По этому поводу у нас был реальный кейс (дело № А40-1432838/17-35-1207). Компания, арендовавшая помещение под кафе, обратилась с иском к ТСЖ о взыскании убытков в размере 9,4 млн рублей, деятельность кафе-бара была приостановлена на три недели из-за затопления. За это время истец рассчитал величину убытков в виде упущенной выгоды по среднему чеку бара, суд назначил судебную экспертизу.

Судебный эксперт подменил понятия выручка и доход. Упущенная выгода — это финансовый результат от деятельности общества. Однако эксперт приравнял доход к выручке, не учел расходы.

Это привело к необоснованному завышению результатов расчетов. Я, как консультант, сообщила об этом в рецензии. Эксперта вызвали в суд для дачи пояснений по заключению, но он дважды не являлся. Дело закончилось хорошо — истец заявил ходатайство об отказе от исковых требований, сторонам удалось договориться, не доводить до повторной экспертизы.

Расскажите об особенностях снижения кадастровой стоимости в настоящее время, насколько реально ее снизить?

И.В.: В 2019 году особенность снижения кадастровой стоимости (далее — КС) в упрощении процедуры. Нет обязательной необходимости идти в территориальную комиссию Росреестра, можно напрямую обращаться в суд (и юрлицам, и физлицам). Это ускоряет срок оспаривания КС.

Снизить КС вполне реально, процесс отработан уже до мелочей: делается независимая рыночная оценка недвижимости, подается исковое заявление в суд. В административном процессе назначается судебная экспертиза по проверке отчета об оценке, который лег в основу иска, и расчету рыночной стоимости недвижимости. Решение выносится по стоимости, определенной независимым экспертом.

Средний показатель снижения в суде с начала 2019 года – порядка 45%.

Статистика Росреестра такова: с 1 января 2019 года по 31 августа 2019 рассмотрено 6 629 исков (11 258 объектов недвижимости). Требования истцов удовлетворены в 6 292 исках (10 809 объектов недвижимости).

Мы наблюдаем падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, на 270,18 млрд. руб. (51,1 %). Это 24,9 млн рублей на один объект.

По каким объектам недвижимости у вас самый высокий процент выигрыша дел по снижению кадастровой стоимости?

И.В.: Офисные и торговые центры, помещения. По ним традиционно самый высокий процент снижения. По квартирам процент незначительный, в новом цикле оспаривания (на 1 января 2018 года) кадастровая стоимость квартир максимально приведена к рыночной, поэтому и исков на эту тему практически нет. Много оспариваний по земле, в Подмосковье она по-прежнему высоко ценится.

Минэкономразвития предлагает сохранять апартаменты должника, если это его единственное жилье. Как вы считаете, является ли это шагом к получению апартаментами статуса жилой недвижимости?

И.В.: Может быть, но не будем забывать, что жилая недвижимость это не только стены, кухня с плитой и ванная. Это образ жизни. Традиционно при строительстве жилья всегда возводят школы, детские сады, благоустраивают территории, детские площадки. А при строительстве апартаментов в силу малой площади земельного участка, застройщики традиционно стараются выжать из него по максимуму, побольше апартаментов. При строительстве апартаментов нет требования к возведению объектов социальной инфраструктуры.

Поэтому смысла настаивать на этом шаге нет – зачем биться за то, чтобы создать жителям квартир (бывших апартаментов) невыносимые социальные условия с отсутствием школ, парковок, детских садов, поликлиник?

С 2019 года вы являетесь экспертом Апелляционного Рабочего органа Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ по направлению «оценка недвижимости». Какие нас могут ждать изменения в этой сфере?

И.В.: Заработал апелляционной орган совета. Хорошо ли это для оценочного сообщества? Нет, не хорошо. Это просто очередное сито «зачистки рынка» и уменьшения количества оценщиков в России.

Смысл органа: все недовольные решением дисциплинарного комитета (особенно в случаях, если на оценочный отчет пожаловались, а факты, указанные в жалобе, не подтвердились) теперь могу пожаловаться в Апелляционный орган. На заседании три именитых эксперта рассматривают все от начала до конца – и отчет, и жалобу, и решение дисциплинарного комитета. И выносят вердикт: правильно ли, что не наказали оценщика или нет? Орган никак не влияет на результаты оценки.

Цель работы органа – это поиск того самого «фрода», который ищут нынче везде и обязательно должны найти (даже при его отсутствии). Решения органа – заставить СРО выносить дисциплинарные взыскания, но на результаты оценки это не влияет.

Самую неприятную позицию сейчас занял Росреестр, который стал поднимать отчеты независимых оценщиков, которые поступали в территориальные комиссии Росреестра в 2016-2017 годах, и Росреестр выносил решения «отказать» в снижении кадастровой стоимости. Собственники шли в суд, там назначалась экспертиза и эксперт при ответе на вопрос «Соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства» отвечал «не соответствует», чтобы перейти ко второму вопросу «Если не соответствует, какова рыночная стоимость». Причем эксперт в большинстве случаев отвечал формально. Теперь Росреестр, делая копипаст из этих заключений экспертиз, направляет жалобы в СРО – что вот, посмотрите, судебное решение, в котором отчет признан недостоверным, требуем наказать оценщика.

И никакие аргументы СРО о том, что вреда оценщик не нанес, ущерба нет, решение судом вынесено на основании заключения судебного эксперта, Росреестр не волнует. Если факты, указанные в жалобе, подтверждаются, оценщик получает дисциплинарное взыскание.