При покупке имущества банкрота покупатель не обязан его проверять на арест

Индивидуального предпринимателя признали несостоятельным, и имущество его в соответствии с законодательством подлежало продаже. Управляющий выставил участок и дом, принадлежащие должнику, на торги. Покупатели были уведомлены, что имущество принадлежит должнику и находится в залоге у кредитной организации.

Один гражданин решил принять участие в аукционе и победил, после чего управляющий от лица банкрота подписал договор купли-продажи.

Когда победитель аукциона занялся регистрацией права собственности, он узнал, что на купленное им имущество при расследовании уголовного дела три года назад был наложен арест, который не отменили на момент заключения договора купли-продажи.

Естественно, покупатель от возмущения потребовал вернуть ему всю уплаченную за лот сумму, так как из-за ареста полноправным владельцем имущества он стать не мог, а управляющий не посчитал нужным осведомить покупателя об аресте.

Позиция судов

Деньги гражданину не вернули, в связи с чем он решил обратиться в суд за восстановлением справедливости. Однако суды единогласно отказали покупателю во взыскании денежных средств с продавца, отметив, что гражданин вполне мог самостоятельно найти информацию об аресте имущества. Суды пришли к выводу что факт выставления имущества на продажу не прекращает договор купли-продажи, и полученные покупателем денежные средства не подлежат возврату.

Позиция Верховного суда

Верховный суд не согласился с нижестоящими инстанциями и направил спор на новое рассмотрение в первую инстанцию, отменив их судебные акты (Определение ВС РФ от 03.03. 2022 г. по делу № А40-51969/2020 (N 305-ЭС21-18687)).

В обоснование своей позиции высшая инстанция указала следующее:

Если собственность обременена арестом, продавец не может исполнить обязательство по передаче имущества по договору. При неисполнении последним такого обязательства покупатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли-продажи.
Так как именно на продавце лежит ответственность за неисполнение обязательств по договору, покупатель вправе потребовать возврата переданных им денежных средств;
Организатор торгов обязан указывать в сообщении о продаже имущества сведения о его составе. Соответственно, именно он должен был уведомить покупателя об аресте, что не было учтено судами.

Фото: Freepik