Права залогового кредитора должны соблюдаться при исключении единственного жилья

Суды двух инстанций отказали в удовлетворении заявления управляющего, удовлетворив требование должника (об исключении квартиры), исходя из того, что должник является действующим военнослужащим, из реестра участников НИС не исключен, задолженность по договору купли-продажи отсутствует, а квартира является единственным пригодным для проживания должника и членов его семьи жилым помещением, обладающим исполнительским иммунитетом. 

При этом отказывая в удовлетворении заявления управляющего об оставлении за должником ½ доли в другой квартире, суды, принимая во внимание площадь названной квартиры, сочли, что в этом случае будут нарушены жилищные права должника и членов его семьи. 

Кассация направила спор на новое рассмотрение, указав на то, что в рассматриваемом споре исследованию подлежал вопрос о том, какое из имеющихся у должника и членов его семьи жилых помещений является для них единственным пригодным, не обладающим исполнительским иммунитетом. 

Вполне очевидно, что должник, заявляя об исключении из конкурсной массы квартиры, исходил из того, что это жилое помещение имеет наибольшую площадь из всех имеющихся в у него в собственности и собственности его семьи жилых помещений и соответствует учетной норме жилой площади для семьи из трех человек, возврат кредитных средств, потраченных на приобретение данной квартиры, осуществляется в рамках НИС для военнослужащих. 

В рассматриваемом случае основанием для возобновления погашения обязательств по кредиту, полученному с использованием целевого жилищного займа, является исключение квартиры из конкурсной массы. Однако в этой ситуации в целях защиты имущественных интересов банка как залогового кредитора необходима соответствующая гарантия, позволяющая не освобождать залогодателя от обязательств перед залоговым кредитором по завершении процедуры и в случае отказа уполномоченного федерального органа в возобновлении погашения обязательств по кредиту или прекращения предоставления должнику средств при наступлении иных событий реализовать объект залога.

При ином подходе, а именно примененном судами, учитывая санкции, введенные в отношении должника уполномоченным федеральным органом, банк фактически утрачивает право на удовлетворение обязательства, обеспеченного залогом. 

Суд отметил, что при новом рассмотрении первой инстанции необходимо исследовать вопрос об имеющихся в собственности должника и членов его семьи жилых помещений и их статусе (совместно нажитое или индивидуальное каждого из супругов); в зависимости от этого определить единственное пригодное для проживания должника и членов его семьи жилое помещение; в случае, если единственным пригодным помещением будет признана квартира, рассмотреть вопрос об утверждении мирового соглашения в отношении указанной квартиры на условиях обеспечивающих имущественные интересы банка и жилищные права должника и его семьи.

Фото: Freepik