Права дольщиков и смена застройщика: особенности признания права собственности

Суды двух инстанций отказали в удовлетворении заявления, исходя из того, что, поскольку права и обязанности застройщика в отношении спорного объекта недвижимости переданы обществу специализированному застройщику, рассматриваемое требование предъявлено к ненадлежащему ответчику. Кроме того, суды заключили об отсутствии финансовой возможности заявителей произвести оплату по договору участия в долевом строительстве, с учетом ранее заключенных договоров. 

Кассация направила спор на новое рассмотрение, отметив, что, приходя к выводу о перезаключении сторонами одного договора на другой и переводе денежных средств с одного на другой договор в счет его оплаты, суды не учли наличие другого договора о долевом участии в строительстве, заключенного должником и участником долевого строительства, который стал в последующем предметом другого договора долевого участия.

Приведенные участником долевого строительства доводы согласуются с ее показаниями, изложенными в вышеупомянутом судебном акте по другому делу. Так, в рамках уголовного дела участник долевого строительства показала, что она заключила с должником один договор, в счет оплаты которого внесла в кассу должника определенную сумму по приходному кассовому ордеру. Указанные показания подтверждаются протоколом выемки. 

В свою очередь, сделанные судами выводы о расторжении другого договора долевого участия и переводе денежных средств в счет оплаты по спорному договору не согласуются с соглашением о расторжении этого договора о долевом участии в строительстве, заключенным обществом специализированным застройщиком и участником долевого строительства. Приведенные участниками долевого строительства доводы судами надлежащим образом не проверены и не оценены. 

Как следует из материалов дела, в подтверждение оплаты по спорному договору участники долевого строительства в материалы дела представили копии квитанции к приходному кассовому ордеру на определенную сумму с назначением платежа: «Долевое участие в строительстве» и кассового чека на указанную сумму, оригиналы которых представлялись участниками долевого строительства на обозрение суда. Указанные доказательства, равно как и те, которые представлялись участниками долевого строительства в подтверждение оплаты по ранее заключенным договорам долевого участия лицами, участвующими в деле, не опровергнуты, о фальсификации доказательств не заявлено. 

В то же время, следует отметить, что судебным актом по другому делу установлено, что бухгалтер должника после выдачи квитанций участникам долевого строительства меняла данные приходных кассовых ордеров, уменьшая суммы внесенных денежных средств, то есть вступившим в законную силу судебным актом подтверждено искажение контролирующими должника лицами документации должника. 

Вывод судов об отсутствии финансовой возможности участников произвести оплату по договору участия в долевом строительстве противоречит фактическим обстоятельствам спора, поскольку согласно выпискам по банковским счетам имели место операции по снятию наличных денежных средств в период, когда участники приобретали квартиру. При этом наличие накоплений у участников за предшествующие периоды, в том числе после заключения иных договоров долевого участия судами не исследовались. 

Суд округа также считает необходимым отметить, что решение районного суда по другому делу, в котором суд пришел к выводу о намерении участников расторгнуть другие договоры долевого участия и заключить новый договор долевого участия, не может быть признано преюдициальным по отношению к настоящему обособленному спору, поскольку из судебного акта не следует, что суд общей юрисдикции исследовал отношения застройщика и участников, связанные с заключением и исполнением другого договора долевого участия, и давал им какую-либо правовую квалификацию. В рассматриваемом случае суды первой и апелляционной инстанций, отказывая участникам в удовлетворении заявленных требований, надлежащий правовой механизм защиты их нарушенных прав не применили; обстоятельства, необходимые для этого, не установили. 

Фото: Freepik