Переход прав и обязанностей застройщика-банкрота направлен на защиту всех долевых участников

Между гражданином и застройщиком (правопредшественником должника) был заключен договор долевого участия, застройщик впоследствии был признан банкротом, а гражданин обратился в суд с заявлением о включении в реестр. Права и обязанности застройщика перешли к должнику на основании мирового соглашения, а сам должник был также признан банкротом. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, исходил из того, что обязательства застройщика по передаче жилого помещения гражданину перешли к должнику, поскольку условия мирового соглашения предусматривают поручительство должника перед кредиторами, не заявившими свои требования («зареестровыми»). 

Вышестоящие суды в удовлетворении заявления отказали, поскольку обязательство застройщика по передаче жилого помещения гражданину к должнику не перешло, условия мирового соглашения не распространяются на гражданина, поскольку его требования на дату проведения собрания кредиторов в реестр требований кредиторов не включены. Также суды исходили из того, что право собственности на ту же квартиру признано за другим лицом. 

Верховный суд РФ направил спор на новое рассмотрение и указал на следующее:

• Нерассмотрение судом требования дольщика в рамках дела о банкротстве застройщика не умаляет осведомленности управляющего о намерении заявителя включить свое требование в реестр, а также обо всех имеющихся дольщиках и неисполненных застройщиком обязательствах, и учесть их при заключении мирового соглашения с должником. 

• Должник, участвовавший в деле о банкротстве застройщика, имел возможность проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства, вне зависимости от того, учтены ли и как учтены их требования в реестре, особенно на основании зарегистрированного договора долевого участия в строительстве. В связи с этим условия заключенного между прежним и новым застройщиками мирового соглашения в полной мере распространяются на гражданина.

• Между тем в данном деле суды апелляционной и кассационной инстанций негативные последствия бездействия управляющего и нового застройщика возложили на дольщика, исполнившего свои обязательства и заявившего о включении требования в реестр первоначального застройщика, в связи с чем сделали ошибочный вывод о том, что обязательство застройщика по передаче жилого помещения гражданину к должнику не перешло. Это в свою очередь привело к нарушению жилищных и имущественных прав гражданина. 

• Более того, такое бездействие способствовало заключению новым застройщиком с третьим лицом договора участия в долевом строительстве той же квартиры, на основании которого арбитражный суд признал право собственности этого лица на спорную квартиру.

Фото: Freepik