Как обезопасить себя от сделок с физлицом в предбанкротном состояни?

Ответ: перед выходом на любую сделку с физическим лицом, необходимо получить следующую информацию:

1. Об объекте недвижимого имущества: 

• дата приобретения имущества продавцом;
• цена, по которой приобретался объект или основания приобретения (наследство, дарение, распределение имущества после ликвидации юридического лица и т.п.);
• какое право собственности оформлено: находится ли объект в 100% собственности продавца или находится в собственности супругов, или находится в долевой собственности как у супругов, так и у лиц, не находящихся в родстве.

2. О статусе физического лица:

• ФИО и паспортные данные, которые необходимо проверить на сайте ФМС (на предмет действительности паспорта);
• находится ли сторона сделки в браке. Если брак зарегистрирован, нужно уточнить, имеется ли брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества;
• при отсутствии брачного договора второй супруг должен явиться на сделку и дать согласие. Следовательно, нужно уточнить, сможет ли лично супруг лично приехать и дать такое согласие у нотариуса. 

Получение согласия по доверенности – невозможно!

Если участник сделки готов предоставить согласие второго супруга без присутствия у нотариуса, необходимо будет дополнительно проверить через нотариуса, который удостоверял такое согласие, на самом ли деле было выдано такое согласие. То есть связаться с нотариусом, проверить, действующий ли это нотариус. 
Предпочтительно, чтобы второй супруг лично явился на сделку и лично в день сделки оформил такое согласие. 
Любые уклонения от знакомства со вторым супругом являются подозрительными.

• Если физическое лицо не находится в браке, необходимо уточнить, был ли ранее зарегистрирован брак, когда и как он был расторгнут (в судебном порядке, через ЗАГС). 
• Если физическое лицо является продавцом и в момент заключения договора не находится в браке, необходимо выяснить, не приобреталось ли это имущество в браке и не было ли в отношении него спора либо раздела, а также установить период, когда проводились такие действия, чтобы исключить риски оспаривания со стороны бывшего супруга.
• Имеет ли физическое лицо статус индивидуального предпринимателя.
• Есть ли у продавца несовершеннолетние дети и не использовался ли для приобретения отчуждаемого объекта материнский капитал. Дело в том, что если был использован материнский капитал, родители должны обеспечить ребенка собственностью определенной площади. Если это обстоятельство не учесть при заключении сделки, риски того, что в будущем такая сделка будет оспорена – существенны. 
• Есть ли у физического лица долги перед банками либо третьими лицами, срок исполнения по которым просрочен. Такую информацию предоставляют неохотно. Но если обосновать стороне сделки те риски, которые могут произойти, если стороны не будут владеть полной информацией друг о друге, то нежелание предоставлять такие сведения пройдет. 

3. Необходимо выявить наличие заинтересованности или связи с участником сделки: родственные связи, участие в качестве участников в одном или нескольких юридических лицах. В том случае, если имеются какие-либо связи, такую сделку в дальнейшем можно будет оспорить.
4. Провести предварительную оценку рыночной стоимости объекта. Первично – через открытые источники: сайты Cian, Avito и иные. В случае выявления существенного отклонения стоимости о рыночной, стоит обсудить с участником сделки причины такого отклонения. Далее – необходимо согласовать проведение оценки независимым оценщиком. 

Важно: оценщик доложен быть независимым, неафиллированным, не связанным родственными связями ни с одной из сторон-участников сделки. 

Если же стоимость объекта не отличается от рыночной, можно считать, что риски оспаривания такой сделки в дальнейшем минимальны. 
5. Необходимо определить порядок расчетов по сделке. 

• Будет ли проводиться сделка с использованием кредитных средств. 
• Будет ли сделка проводиться с использованием личных накоплений, личных средств. В этом случае необходимо дополнительно запросить у покупателя информацию о том, откуда получены личные накопления, достаточный ли у покупателя заработок. С учетом сложившейся в настоящее время судебной практики, стороны сделки (как покупатель, так и продавец) заинтересованы в том, чтобы до сделки была предоставлена информация о финансовой платежеспособности покупателя, об источнике получения денежных средств, направляемых на приобретение объекта недвижимого имущества. 
• В договоре обязательно должна быть указана реальная цена, не должно быть дробления цены: например, в основном договоре купи-продажи указана минимальная цена (очень часто просят указать маленькую стоимость для снижения налогов), а оставшаяся часть цены включается в дополнительный договор или расписку.
• Проведение расчетов наличными или в безналичном порядке. 

Конечно, предпочтение нужно отдать такому способу расчетов, в котором будет задействован банк. В настоящее время преимущественным способом расчетов является аккредитив.