Светлана Назарова: как привлечь банк в качестве инвестора строительства

«Банку-инвестору важно, чтобы разночтения не несли рисков»

В части проектов все смотрят на одни и те же вещи, и банки тоже. Я выделю четыре ключевых аспекта. Нам важно, что собой представляет застройщик, какой у него опыт. Впрочем, у застройщика может быть не так много опыта, но необходимо, чтобы все компании входили в одну группу. Мы смотрим, как до этого вела себя группа, исполняла ли она обязательства перед дольщиками, есть ли положительной опыт реализации. Нужно посмотреть и на конкретный проект, маркетинговую составляющую: цены, темпы продаж, исходно-разрешительную документацию. 

Центробанк показывает статистику о приостановлении сделок банками. Но это не значит, что сделки приостановлены навсегда, это значит, что необходимо внести корректировки в исходно-разрешительную документацию. К сожалению, мы живем в той реальности, когда документы приходят с некими разночтениями, их требуется устранять. Когда банк входит как инвестор, ему важно, чтобы разночтения не несли рисков, в том числе связанных с возможными приостановлениями строительства или с рисками утраты залогов. 

«Самое простое — это кредит банка под готовые квартиры»

Бюджет проекта — это полный комплекс инвестиционных затрат. Если говорить про бюджет проекта, который принимает на себя банк, то у нас нет таких жестких ограничений, как административно-хозяйственный расход. 

Может ли входить в бюджет социальная инфраструктура? Да, может. Главное, чтобы денежный поток от будущего проекта позволял с определенным запасом покрыть те затраты, которые несет застройщик. И кредит был возвращен. 

У всех банков есть требования к собственному участию. Если говорить о том, что представляет собой собственное участие с точки зрения «Сбера», то я думаю, что это собственный капитал. Нельзя взять оборотный кредит на генподрядчика, нельзя зачесть выполненные, но не оплаченные работы. Это должны быть комиссионные средства — либо прибыль от реализации предыдущих проектов, либо взнос в основной капитал. Либо прибыль может формироваться на других компаниях и уже посредством займов вноситься в проект. При этом встает вопрос дефицита собственного капитала и мы, как банк, придумали ряд продуктов, которые помогли бы его формировать. 

Самое простое — это кредит банка под готовые квартиры. Это значит, что у застройщика есть реализованные проекты, где квартиры еще не проданы (или какая-то их часть). Застройщик может дождаться, когда квартиры будут реализованы, потом сформировать прибыль и только потом обратиться в банк (например, купив за счет этих средств земельный участок). Либо он сразу может прийти в банк, и мы с определенным дисконтом (как правило, 60% от оценочной стоимости квартир) выдаем кредит, который и может являться собственным участием.  

«Оценочная стоимость земельного участка может стать собственным участием»

Есть два новых продукта, они чуть более рискованные. Одно дело, когда мы имеем готовые квартиры, а другое, когда квартиры только будут реализованы. Это кредит под будущую прибыль действующих проектов и проектный бридж. 

Хотелось бы отметить еще один важный момент. Есть такое понятие, как оценочная стоимость земельного участка — она тоже может являться собственным участием, потому что не всегда застройщики могут подтвердить понесенные затраты на участок. 

Для застройщика это может быть некая ценность, к примеру, участок стоимостью миллиард рублей. Залоговая служба банка оценивает этот земельный участок. В большинстве случаев это происходит доходным способом, что позволяет изначально построить финансовую модель. Если земельный участок чего-то стоит, проект позволяет привлечь финансирование и принять в качестве собственного участия эту оценочную стоимость. 

В большинстве крупных субъектов (Москва, Санкт-Петербург), как правило, этого достаточно, чтобы не вкладывать дополнительные средства. 

«При одобрении заявки важна устойчивость проекта»

Отмечу разницу по кредиту с эскроу в отличие от обычного проектного финансирования застройщика — оно заключается в сумме кредита. Возможно увеличение до 85% от бюджета проекта. В обычном проектном финансировании с дольщиками это, как правило, 60-70%. В моменте, когда становится невозможным направление средств дольщиков на финансирование строительства, банк фактически замещает их часть кредитом. 

По поводу кредита под будущую прибыль. Понимая, что возникает дефицит собственного капитала и что есть проекты, которые мы финансируем и уже видим будущую прибыль, банк принял для себя решение, что готов давать 35-50% от будущего чистого потока, в зависимости от степени готовности проектов и рисков. 

Если говорить про проектный бридж, то на самом деле это более рискованная ситуация по сравнению с кредитом под будущую прибыль. Когда мы говорим про бридж, речь идет о покупке площадки, на которой будет строиться погашение кредита. Здесь рисков чуть больше, мы уже начали пилотировать его в ряде субъектов. Он имеет достаточно большую популярность среди застройщиков, потому что тут очень важно иметь финансового партнера и финансовую поддержку в моменте приобретения земельного участка. 

При одобрении заявки банку очень важен такой показатель, как устойчивость проекта. Это то, насколько могут снизиться заложенная цена финансовой модели для того, чтобы чистый поток не стал отрицательным. 

На этапе, когда банк входит в проект, важно, чтобы та устойчивость, которая заложена в финансовую модель позволяла с определенным запасом вернуть кредиты и погасить проценты. 

Одним из способов улучшения устойчивости проекта является увеличение собственного участия.