Светлана Гагарина: «Сейчас время покупать»

Светлана, кроме общественной деятельности вы занимаетесь сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Как вы ведете себя с точки зрения арендодателя в условиях пандемии?

С.Г: Безусловно, в сложившихся условиях наш бизнес находится в сложной ситуации, так как мы напрямую зависим от арендаторов, многие из которых вынуждены перейти на удаленную работу или вовсе приостановить деятельность. Я прекрасно понимаю, что в это время нужно держаться друг друга, поэтому всем обратившимся ко мне за помощью я предоставила скидки на аренду от 30 до 50 %. Хотя мои клиенты в большинстве своем не относятся к пострадавшим отраслям, полноценно работать они не могут. Это еще раз демонстрирует, что субсидии по налогу на имущество было бы справедливо предоставить всем лояльным арендодателям.

Скидки на аренду не спасают бизнесы моих клиентов.

В конце мая 2020 года у меня будет два свободных помещения – одна компания, чья деятельность связана с IT, приняла решение полностью перейти на удаленку, а вторая, транспортно-логистическая, сильно сокращает свою деятельность и оставляет за собой только небольшое помещение для основных сотрудников.

Конечно, встает вопрос, трудно ли будет найти новых арендаторов. Я являюсь владелицей офисов класса В+, то есть офисов улучшенного эконома. Ко мне уже начали обращаться компании, которые намерены уменьшить площади в связи с сокращением деятельности или в целом уменьшить расходы на аренду, путем переезда в более дешевое помещение. Думаю, если я буду придерживаться лояльной ценовой политики, офисы будут сданы.

Насколько вообще актуальна тема пластичности предпринимателя в ежедневной рутине?

С.Г: Сейчас предприниматель должен быть как ртуть: гибким, пластичным, но при этом металлом. Нужно быстро принимать серьезные и порой сложные решения, отслеживать тренды рынка, оперативно подстраиваться под него. Любой кризис – это не только потери, это и возможность заработать. Самый банальный пример: предприимчивые люди в этот период заработали очень неплохие деньги на защитных масках. Рынок ценных бумаг показывает очень интересные результаты.

В условиях кризиса мы видим большие отчеты консалтинга о том, что многие наши соотечественники пересматривают свои потребительские привычки. На чем вы экономите?

С.Г: Условия самоизоляции сами по себе вынуждают нас экономить: мы не путешествуем, не ходим в рестораны, не можем посетить салон красоты или кинотеатр. Меньше денег уходит на бензин и одежду. Я стала делать намного меньше покупок в интернете, причем не потому, что вынуждена экономить, а просто приобретение потеряло смысл.

Как вы ведете свой бюджет? Как расставляете приоритеты, и есть ли какие-то «секретные» формулы успеха?

С.Г: Я достаточно рациональный человек, мне важно понимать, сколько я зарабатываю и сколько трачу. Поэтому когда новостные ленты запестрели сообщениями о грядущих изменениях, я ввела в бизнесе и семье режим строгой финансовой дисциплины. Провела аудит всех имеющихся в оперативном доступе денежных средств и определила сумму обязательных ежемесячных расходов, куда вошли все затраты на операционную деятельность бизнеса, налоги, коммунальные платежи, зарплата сотрудников и необходимые семейные траты. Это позволило мне понять, так сказать, запас прочности и дальнейшую стратегию жизни на период самоизоляции, в частности, мои возможности по предоставлению скидок арендаторам или сохранению персонала.

В составе семейных трат я сохранила все расходы на платных преподавателей. Я считаю, что не выпасть из режима и продолжить свое развитие сейчас – остро необходимо как детям, так и взрослым.

Думаю, многие бизнесмены будут вынуждены провести максимально подробный анализ своей деятельности. Так как я много лет занималась аудитом и консалтингом, то прекрасно понимаю, что это может дать неплохой результат. Даже в моем случае, когда несколько лет назад существенно выросла сумма платежей по налогу на имущество, анализ договоров с арендаторами выявил, что я переплачиваю ряд налогов только потому, что финансовый поток проходит нерационально. Перераспределение платежей позволило сэкономить сумму, которая на 6,5 % покрыла увеличившийся налог.

В данном периоде я постараюсь не пользоваться отсрочками и не изымать долгосрочные инвестиции.

В моем понимании копить долги – это создавать иллюзии наличия средств, которых по сути уже нет. Как все уже поняли, наше «завтра» достаточно туманно, поэтому я своевременно оплачиваю налоги и необходимые текущие платежи.

Действительно рациональный бюджет. Это приобретенное знание или все идет из семьи?

С.Г: Как я уже говорила, большая часть моей профессиональной деятельности была связана с аудитом и консалтингом, также я занималась стратегией. За 15 лет работы в этой отрасли я видела много кейсов с негативными последствиями нерациональной финансовой политики бизнеса. Но воспитание, безусловно, накладывает отпечаток.

Моя юность пришлась на лихие и голодные 90-е, поэтому о том, как «варить джинсы» в кастрюле и «гонять тачки» на продажу из Европы я знаю не понаслышке. В моей семье всегда с уважением относились к заработанным деньгам, поэтому я не склонна к системным эмоциональным тратам. Это не значит, что я буду себе в чем-то отказывать, нет, но буду рациональна в расходах.

На вашвзгляд, на чем можно заработать и куда вложиться во время кризиса?

С.Г: В условиях пандемии жизнь ушла в онлайн. Очевидно, что данный тренд сохранится. Все что связано с онлайн продажами имеет спрос – так, например, акции Amazon очень серьезно выросли с декабря 2019 года. Это не означает, что следует срочно их покупать, момент уже упущен, но очевидно бизнесы, связанные с обеспечением базовых потребностей, будут успешны.

Если вклад в банке дает 5-7% прибыли, то коммерческая недвижимость – 10%. Вы остановились на втором варианте, потому что он менее рискованный?

С.Г: Я бы скорее говорила о цифре в 8-9%, 10-12% недвижимость может показать в идеальных условиях, когда не меняются арендаторы, не нужно производить незапланированные ремонты и т.п. Какие показатели будут после самоизоляции предугадать трудно, но рынок уже показывает падение цен.

Я не могу сказать, что полностью остановилась на недвижимости, любые инвестиции должны быть диверсифицированы. У меня также есть вложения в жилую недвижимость, вклады в банках и ценные бумаги. Посмотрим, какой сектор даст наилучшие показатели в условиях пандемии.

Многие говорят, что недвижимость – прошлый век. Сейчас в моде акции, которые можно отдать паевым фондам, а они уже сделают всю работу за тебя. Насколько это актуально для вас?

С.Г: История рынка ценных бумаг насчитывает несколько веков, так что вряд ли этот сектор можно считать новомодным. Как говорят эксперты, сейчас время покупать. Но повторюсь, я считаю, что любые вложения должны быть диверсифицированы, поэтому никому не порекомендую вложить последние деньги даже на очень заманчивых условиях.

Возможно ли предугадать, где вложения прогорят, а где выстрелят?

С.Г: Никогда нельзя предугадать все на 100%, тут я согласна с теорией черных лебедей Нассима Талеба. С точки зрения автора, практически все значимые исторические, экономические и политические события, а также достижения искусства и культуры – это события типа «черный лебедь», а именно чрезвычайно важные, но крайне маловероятные. Их наступление было практически невозможно предвидеть. Пандемия является ярким примером такого события.

Доступно ли простым гражданам искусство инвестиций?

С.Г: Безусловно, но для этого необходимо формировать инвестиционное мышление. Работать не ради денег, а заставить деньги работать на себя. Я бы порекомендовала книгу Роберта Кийосаки и Шэрон Л. Лектер «Богатый папа, бедный папа». Она может быть полезна не только людям, которые задумываются об инвестициях, но и успешным бизнесменам. Прекрасная возможность по новому взглянуть на очевидные вещи, и, может быть, внести какие-то изменения в свое потребительское поведение.

Что актуальнее в кризис – экстренно заработать или сохранить накопленное?

С.Г: И сохранить, и заработать. Чего точно не стоит делать, так это резких непродуманных движений. Не нужно переходить в режим тотальной экономии, ограничивать себя в привычных базовых потребностях, совершать крупные покупки, если это не является тщательно продуманной инвестицией или наоборот срочно выставлять на продажу активы без острой необходимости.

Повторюсь, кризис дает хорошие возможности заработка для всех. Возвращусь к предыдущему вопросу про искусство инвестиций для простых граждан.

Например, в этом году в связи с режимом самоизоляции цена на аренду загородной недвижимости резко взлетела, аренда подмосковных домов среднего класса в начале апреля доходила до нескольких десятков тысяч рублей в сутки. Сейчас стоимость аренды дома от 70 до 120 метров в Московской области составляет от 5000 до 10000 рублей в сутки – и это заработок, который лежит буквально под ногами у владельцев далеко не элитной загородной недвижимости.

Какую сумму вы рекомендуете всегда иметь «прозапас»?

С.Г: Это очень индивидуально. Прежде всего, необходимо понимать минимальный ежемесячный бюджет бизнеса или семьи. К примеру, мой сегодняшний бюджет на 75% состоит из обязательных трат и 25% тех трат, которые я могу сократить. Для меня комфортным является запас на 3 месяца. Если я пойму, что мои операционные поступления не позволяют сохранять этот запас, теоретически я могу дополнительно сократить расходы. Но все-таки лучше искать новые источники заработка, возможности для этого точно есть.