Мария Макарова: «Количество договоров долевого участия продолжает расти»

«Эскроу-счета нужны для полной защиты прав дольщиков»

Ни для кого не секрет, что Москва продолжает быть привлекательной для инвесторов. И та статистика, которую мы имеем на сегодняшний день, наглядно демонстрирует, как отрасль и сами застройщики подстраиваются под новые правила долевого строительства.

214-й закон «Об участии в долевом строительстве», с момента его принятия в 2004 году, неоднократно (более 20 раз) подвергался изменениям. Все это было произведено только с одной целью — обеспечить более полную защиту прав и интересов дольщиков. Ну и, соответственно, позволить застройщикам действовать более прозрачно и понятно для всех участников рынка.

Для статистики мы взяли 2017-й, 2018-й и 2019-й год. На наш взгляд наиболее знаковые изменения в 214-й закон введены как раз в это время. С 1 июля 2019 года введены эскроу-счета — важные изменения не только на пути полной защиты прав дольщиков. Застройщикам, банкам, участникам долевого строительства — всем без исключения придется подстраиваться и научиться жить по новым правилам.

«Москва — лидер по регистрации ДДУ»

Хочется сказать буквально пару слов относительно регистрации в уже упомянутые нами годы. В августе 2019 года, когда поправки вступили в силу, в жилом и нежилом фонде было зарегистрировано более 6500 договоров долевого участия. При этом в жилом сегменте — 4987 договоров, что на 11,7% меньше, чем в июне текущего года и на 24,5% меньше, чем в августе 2018 года. В нежилом сегменте также отмечается некоторое уменьшение. В августе было зарегистрировано 1678 договоров, по отношению к июлю уменьшение составило около 15% и на 25% меньше, чем в июле 2018 года.

Июнь 2019 года был пиковым периодом по регистрации ДДУ. Безусловно, все были озабочены новыми изменениями, хотели как можно быстрее реализовать возможности, дабы как-то себя обезопасить.

Теперь вернемся к периоду январь-август 2017-2019 годов. Можно обратить внимание, что увеличение количества ДДУ, безусловно, есть. Из года в год оно увеличивается. В январе-августе 2019 года зарегистрировано порядка 73 тысяч ДДУ, это почти на 19% больше аналогичного периода прошлого года, и почти на 45% больше периода январь-август 2017 года. По жилой недвижимости ДДУ — это 57 185, что почти на 78% больше периода 2017 года, и на 20% больше 2018 года. Относительно «не жилья» мы видим, что увеличение произошло на 50% при сравнении с 2017 годом, и около 10% с 2018-м годом. Также хотелось бы отметить, что растет количество зарегистрированных ДДУ с привлечением кредитных средств. Увеличение почти вдвое с 2017 года, и буквально +8% с 2018 года.

При этом, сравнивая показатель по регистрации ДДУ в январе-августе 2019 года, по сравнению с прошлым годом в ЦФО мы все-таки видим, что Москва остается на лидирующих позициях. 37% от общего количества зарегистрированных ДДУ в Центральной России приходится на столицу. В прошлом году показатель составлял 36,7%.

Независимо от того, какие изменения происходят, все равно очевидно увеличение количества зарегистрированных ДДУ. Люди подстраиваются — как застройщики, так и участники.

«Количество ипотек зависит от ключевой ставки ЦБ»

Несколько слов про ипотечное жилищное кредитование. В январе-августе 2019 года зарегистрировано порядка 57 тысяч договоров. Это на 5% больше показателя 2018 года, и на 81% — 2017 года. Хотелось бы отметить, что количество зарегистрированных в январе-августе 2019 года на 5,5% превышает количество зарегистрированных ипотек за весь 2017 год. А у нас еще 2019 год даже не закончился, посмотрим, к чему это приведет.

В августе текущего года в столице оформлено порядка 7000 ипотек. По сравнению с предыдущим месяцем уменьшение произошло на 13%. Если сравнивать годовой период, август 2018 года, то уменьшение произошло на 15%. За последние пять лет подобное месячное снижение наблюдалось в 2015 году, когда август по отношению к июлю упал на 15%, а в годовом выражении — на 28%.

Последние 1,5 года мы наблюдаем прямую зависимость количества ипотечных сделок от колебаний ключевой ставки Центробанка. Пиковый период пришелся на октябрь 2018 года. Тогда произошли изменения сентябрьской ставки ЦБ с 7,25% до 7,5%. Ожидание еще большего увеличения ставки спровоцировало увеличение числа заключенных и, впоследствии, зарегистрированных договоров.

Дальше ключевая ставка ЦБ поменялась с 7,5 до 7,75, плюс традиционно низкая сезонная активность в январе дала снижение ипотек на 40% — 2549 договоров. Далее был небольшой рост в первом квартале 2019 года. При этом хотелось бы отметить, что количество зарегистрированных ипотек в первом квартале этого года на четверть превышает аналогичный период прошлого года. Май-июнь относительно стабильный, в июле рынок несколько оживает — сразу увеличение на 20%. Июль-август стали первыми после перехода строительной отрасли на новую модель финансирования. Сейчас колебания по сделкам вызваны состоянием адаптации участников рынка к реформе долевого строительства.