Коворкинги уйдут: что ждет арендный бизнес после кризиса

Российский арендный бизнес ощутил на себе последствия обвала рубля и пандемии, охватившей весь мир. Закрылись кинотеатры, рестораны и другие развлекательные заведения. Вместе с ними в вынужденный «отпуск» ушли фитнес-центры, салоны красоты, а торговые площади и помещения стрит-ритейла вполне естественно опустели.

При этом объекты офисной недвижимости, например, бизнес-центры, были открыты на протяжении всего «карантина», а сотрудники продолжали работать в обычном штатном режиме с соблюдением мер, предписанных Минздравом.

Что изменилось за это время? Например, ввиду снижения доходов из-за предоставления скидок резидентам, мы вынуждено обратили внимание на дополнительное снижение затрат. 

Мы оптимизировали расходы (освещение, режим работы лифтов и эскалаторов) и перевели здания в режим максимальной экономии при соблюдении требований безопасности.

Выход из изоляции для игроков рынка недвижимости начался крайне хаотично. С 11 мая на территории Свердловской области постепенно стали снимать ограничения, некоторые резиденты стали возвращаться в офисы. В этот перечень вошли различные бизнес-организации, представители общепита, готовящие еду на вынос, и некоторые салоны красоты, которым пришлось резко сократить обычный поток посетителей и принимать, в буквальном смысле, по одному клиенту в час.

Указы губернатора переписываются каждую неделю, и многие наши партнеры до сих пор не понимают, кому и в каком объеме можно возвращаться к работе, а кому – нет. В ТЦ работают только продуктовые магазины и торговые точки, продающие электронное оборудование, средства связи и товары первой необходимости. Для других бизнесов запрет губернатора продолжает действовать.

Точнее всего ситуацию передает шутка: «Теперь работать и свободно гулять не только можно, но и нельзя».

Конечно, всех волнует вопрос с арендной платой – снизится она или нет. RED прекрасно понимает, что представителям малого и среднего бизнеса сейчас очень непросто, поэтому мы идем на переговоры. Оцениваем ущерб компаний-партнеров, и в зависимости от этого в каждом случае индивидуально определяем дальнейшие действия.

От коронакризиса пострадали обе стороны: и арендаторы, и арендодатели. Мы просто садимся за стол переговоров и, как партнеры, решаем проблемы. Важно, чтобы проверенные временем резиденты остались работать и после пандемии, но не стоит забывать, что и собственники объектов, и управляющие компании сейчас несут огромные убытки. Поэтому, здесь нужно договариваться и находить компромисс.

При этом арендаторам необходимо приспосабливаться к новым условиям и вступать в коллаборации с другими видами бизнеса. Так, рестораны сейчас готовят еду на вынос, что, кстати, пользуется большим успехом.

Также наша компания подготовила специальную программу «Антикризис», нацеленную на вывод объектов стрит-ритейла из кризиса – таким образом и мы, как управляющая компания, адаптируемся к изменившимся условиям, запускаем новые механизмы, генерируем новые уникальные идеи и воплощаем их в жизнь.

Коронакризис показал, что спрос на недвижимость будет всегда.

Во-первых, опыт многих компаний доказал, что удаленка снижает производительность работы сотрудников в разы – здесь и отсутствие условий, располагающих к концентрации внимания, и ухудшение коммуникаций. Во-вторых, не будем забывать про потребность людей в социализации. Кроме того, на удаленке многократно усиливается риск утечки информации, поэтому компании постараются как можно скорее вернуться в свои комфортные офисы.

А вот коворкинги после пандемии отойдут на задний план, ведь потенциальный потребитель эпохи постпандемии будет «более чутким» к внешней окружающей среде, в том числе и к гигиене. Вряд ли «общественное» рабочее место теперь будет пользоваться таким же успехом, как раньше, ведь ты даже не знаешь, кто до тебя сидел за этим столом.

Ходят слухи, что осенью недвижимость серьезно подешевеет. В кризис инвестиционный спрос на коммерческую недвижимость традиционно снижается.

Также верно и то, что 4-9 месяцев с момента достижения пика кризиса – золотое время инвестора, когда представляется уникальный шанс купить качественный недооцененный объект, получив максимальную скидку. При этом инвестору сейчас надо быть особенно внимательным при выборе объекта. Цена является далеко не единственным фактором для принятия решения, нужно оценивать перспективы объекта, заглядывая в будущее. Такой выбор можно смело делать при поддержке управляющей компании, которая имеет многолетний опыт подобных решений, защитит от приобретения рискованных активов и в дальнейшем будет отвечать за доходность приобретаемой недвижимости. Лучшие объекты приобретаются именно в кризис.

До конца года мы ожидаем стагнацию на рынке и далее постепенное восстановление баланса. После стабилизации экономической ситуации стоимость коммерческой недвижимости в национальной валюте существенно увеличивается, что позволит обеспечить короткий срок окупаемости актива. При этом надо учитывать, что данный кризис особенный – существует вероятность второй волны (при этом мы и не можем говорить о том, что эпидемия идет на спад) и повторного усиления ограничений, что внесет свои коррективы в темпы восстановления экономики. Можно с уверенностью утверждать, что этот кризис приведет к существенному переформатированию всех сегментов рынка коммерческой недвижимости.

Например, возрастет спрос на магазины шаговой доступности – находясь на самоизоляции, многие осознали, что магазин «у дома» ничуть не хуже находящегося на окраинах гипермаркета.

Подводя итог, мы хотим подчеркнуть, что пока, к сожалению, нельзя точно сказать, как скоро арендный бизнес выйдет из пике. В России люди продолжают заболевать, хоть и видна тенденция на снижение. При этом наш народ не совсем дисциплинирован: многие требования врачей и Минздрава не соблюдаются, а инфицированные спокойно нарушают домашнюю изоляцию и заражают других.

При этом существенно повышаются требования к качеству обслуживания инженерии и санобработке, что создает дополнительные риски. Кризис заставит собственников объектов коммерческой недвижимости полностью пересмотреть свой подход к управлению. Им предстоит научиться быть гибкими, чутко контролировать рыночную ситуацию и иметь несколько сценариев действий для различных вариантов развития событий и нештатных ситуаций.

То, что происходит сейчас, будет показательным с точки зрения оценки арендаторов, как партнеров – будет видно, кто готов решать возникшие трудности вместе с собственником, и с кем оправданы долгосрочные отношения. Также собственникам необходимо существенно повысить свои навыки проведения переговоров с арендаторами, поскольку именно в кризисные моменты особенно часто приходится сталкиваться с неоправданными манипуляциями с их стороны. Еще важнее сейчас уметь разумно контролировать свои затраты, управлять дебиторской задолженностью и учиться грамотно позиционировать объекты на рынке.