ВС: недействительность сделки не влечет освобождения от расходов по эксплуатации здания

Истец обратился в суд с требованием о взыскании суммы неосновательного обогащения. По его мнению, бремя оплаты расходов на эксплуатацию здания полностью нес он, в результате чего ответчик смог сэкономить около 3,6 млн рублей (дело № А40-205506/2021).

Ответчику в собственность были переданы помещения в принадлежащем истцу здании, однако, впоследствии сделка была признана недействительной, а реституция применена не была. Это обстоятельство и использовалось судами трех инстанций в качестве основания для отказа в удовлетворении иска – в силу недействительности у ответчика не возникло обязанности по содержанию спорных помещений.

ВС указал на ошибку в выводах нижестоящих судов: само по себе признание сделки недействительной в условиях, когда не применена реституция, не влечет автоматического восстановления права собственности продавца на спорное имущество.

Кроме того, даже учитывая признание сделки недействительной, на протяжении более года ответчик являлся собственником спорных помещений, которые фактически им использовались, что не отрицалось сторонами. При этом все расходы по эксплуатации здания осуществлялись только за счет истца, хотя ответчик должен был нести их пропорционально площади используемых им помещений. Оплата истцом расходов по эксплуатации здания подтверждается соответствующими договорами и платежными поручениями.

Судами также не была дана надлежащая правовая оценка договору между сторонами, согласно которому общие расходы (по договорам аренды земельного участка, энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, вывоза мусора) учитывались как расходы сторон в пропорции 60% и 40%.

Таким образом, суды не установили обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, и неверно определили нормы права, регулирующие правоотношения сторон. Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Фото: Freepik