Цена продажи имущества должника должна быть обоснованной

Управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении положения о продаже имущества должника (дело № А07-19376/20).

Суд первой инстанции заявление удовлетворил, исходя, в том числе, из того, что в любом случае реальную рыночную стоимость имущества определит рынок и потенциальные, а также реальные покупатели.

Апелляция заявление удовлетворила частично и утвердила положение в редакции управляющего, с учетом изменения цены отсечения на публичных торгах и шага аукциона, и, исходя из того, что реальную рыночную стоимость имущества определит рынок, потенциальные и реальные покупатели. При этом апелляционный суд отклонил отчет об оценке со ссылкой на то, что оценка проводилась с целью соразмерного разделения имущества должника и его супруги при рассмотрения судом общей юрисдикции соответствующего судебного спора.

Апелляционный суд также не принял отчет об оценке, указав, что он не в полной мере учитывает такие ценообразующие факторы, как разрешенное использование, местоположение, наличие коммуникаций, вид права на земельный участок, в отчете отсутствуют корректировки по этим параметрам и функциональному назначению земельных участков, площади аналогов, а также не принял сведения об оценке по договорам, так как земельный участок расположен на склоне горы, в непосредственной близости от реки, в живописном природном месте, что не свидетельствует о низкой стоимости земельного участка.

Кассация направила спор на новое рассмотрение, отметив следующее:

• Отклоняя отчет об оценке из дела районного суда со ссылкой на то, что данная оценка проводилась в ходе рассмотрения судом общей юрисдикции спора о разделе имущества супругов, апелляционный суд никак не мотивировал данную позицию, не указал, каким образом названное обстоятельство влияет на определение рыночной цены имущества и порочит соответствующий отчет об оценке, при том, что данный отчет был ранее принят судом общей юрисдикции в качестве надлежащего доказательства, а также в отношении иного имущества должника (другого земельного участка и другого здания, принадлежащих должнику) управляющий определил начальную стоимость именно на основании соответствующего решения районного суда, при этом апелляционный суд названный отчет фактически не исследовал и не оценил, отклонив его по формальным основаниям, не мотивировав свою позицию.

• В то же время, приняв в качестве надлежащего доказательства отчет оценщика, апелляционный суд конкретных мотивов его принятия не указал, при том, что при подготовке данного отчета оценщик использовал только единственный затратный подход и отказался от применения сравнительного подхода, наиболее сильно отвечающего конъюнктуре рынка, указав, что эксперт не располагает информацией о ценах и характеристиках объектов - аналогов, но названные обстоятельства оценщик никак не конкретизировал, не разъяснил причины отсутствия у него соответствующей информации и невозможности ее получения.

• Суды также никак не мотивировали свою позицию относительно того, что вышеназванный отчет об оценке подготовлен еще в августе 2022 года, а положен в основание начальной цены недвижимого имущества, положение о порядке продажи которого утверждено уже по истечении шести месяцев с даты составления указанного отчета (в суде первой инстанции – через год, в суде апелляционной инстанции – почти через два года).

• Следует также отметить, что во всех вышеназванных отчетах оценщиков определялась цена спорного земельного участка целиком, но стоимость 1/2 доли этого земельного участка оценщиками не определена, в то время как стоимость 1/2 доли в праве собственности на земельный участок не тождественна автоматически 1/2 от цены всего земельного участка в целом.