Нежилой объект вместо дома: почему коэффициенты 2 и 4 не возвращаются с 2024 года

Что поменяли в Налоговом кодексе

До 2024 года земельный налог по участкам, приобретенным для жилищного строительства (кроме ИЖС), рассчитывали с коэффициентом 2 в течение трех лет с даты регистрации права на землю. Если за этот срок собственник не регистрировал построенный объект, применялся коэффициент 4 — до оформления права на него.

Федеральный закон от 31 июля 2023 года № 389-ФЗ уточнил пункт 15 статьи 396 НК РФ. С 1 января 2024 года прекращение повышающего коэффициента связано уже не с любым построенным объектом недвижимости, а с жилым или многоквартирным домом либо помещением в таком доме.

Из-за новой формулировки возник практический вопрос: нужно ли снова применять коэффициенты к участку, если до 2024 года на нем зарегистрировали только нежилой объект и по прежним правилам повышенный расчет уже закончился.

Новая формулировка не запускает срок заново

ФНС России ответила отрицательно. Поправки не предусматривают возобновления коэффициентов 2 и 4 в такой ситуации. Период их применения прекратился в момент регистрации права на построенный объект по правилам, которые действовали тогда, — независимо от назначения этого объекта.

Иными словами, замена слов в Налоговом кодексе не создает нового трехлетнего периода и не позволяет пересчитать последующие годы так, будто прежнего прекращения коэффициентов не было.

Что придется подтвердить собственнику

Разъяснение не отменяет сам земельный налог и не распространяется автоматически на любые участки с незавершенным жилищным проектом. Оно касается узкой переходной ситуации: право на нежилой объект зарегистрировано до 2024 года, а повышающий коэффициент уже прекратил действовать по прежней редакции пункта 15 статьи 396 НК РФ.

В споре с инспекцией решающими будут не назначение объекта «по факту» и не текущие планы застройки, а даты и записи реестра: когда возникло право на участок, какой вид разрешенного использования действовал, когда зарегистрирован построенный объект и за какие периоды применялись коэффициенты.

Практический вывод простой: сама по себе новая редакция нормы не возвращает повышенный расчет. Но если право на объект не было зарегистрировано до 2024 года либо разрешенное использование участка изменилось позднее, налоговые последствия нужно оценивать отдельно по актуальным правилам.

Официальные источники: разъяснение ФНС от 3 сентября 2026 года; Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ, официальный номер опубликования 0001202307310002.